7000亿房地产信托调查：倒逼房价下跌

RedFox · 发表于 2012-3-1 23:17

　　作为过去两年中开发商资金链重要的一环，房地产信托的兑付风险集中显现。据多家机构调研统计显示，目前房地产信托存量7000亿，其中超过2000亿在今年内到期。
　　楼市持续下滑的销售，使得这些信托兑付出现危机。为了止损，一些信托公司选择提前终止，清盘。一些信托项目最终将不得不违约。
　　兑付高峰将在今年三季度出现。业内预计，在此之前的二季度，兑付压力将倒逼房企进行降价促销，其中以一二线城市为主。
　　刚性兑付或致违约出现
　　天津信托1月30日发布的公告显示，其2009年11月发行的正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划，于2012年2月10日提前终止。无独有偶，近日中融信托公告，将原定在2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”，在2012年2月8日提前终止。
　　这些提前终止的信托意在止损，但这恰恰暴露出房地产信托的危机。“由于房地产项目销售放缓，信托到期还款风险较大。”中金公司研究员白宏炜预计，今年到期房地产信托规模2234亿，总还款额约2500亿，2013年预计到期信托规模2816亿，总还款额约3100亿。
　　多家房企过去两年通过信托融资。国泰君安证券的统计数据显示，万科A(000002)等30家A股地产上市公司目前共发行有118个信托项目、金额达630亿元。
　　国泰君安证券统计，信托累计发行规模最大的是万科A，达到90亿元。而今年到期规模较大的有中华企业(600675)44亿元、万科A为43亿元、金地集团(600383)24亿元。
　　在H股上市房企中，远洋地产有40亿信托将于2012年到期，绿城有10亿今年内到期，雅居乐26亿信托于2012年11月到期，世茂房地产有9.9亿于2012年3月到期，其他如融创中国、恒盛地产等中小开发商也有多笔信托于今年内到期。上述公司信托融资占有息负债均在10%以上。
　　“这种到期兑付是刚性的。”中国信托业协会有关人士对记者表示，信托融资与银行贷款的一个重要区别是，信托的滚动融资能力比银行贷款更差，在极端情况下，银行仍可以通过向借款企业别的项目发放贷款的方式，变相缓解借款人的存量贷款支付压力，而信托在市场融资环境不好和内部流动性枯竭的情况下，很容易出现断裂，产生违约风险。白宏炜预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。
　　中小房企资金断裂之忧
　　“系统性的风险不可能出现，但是单个上市公司或者是单个项目有出现风险的可能性。”用益信托工作室分析师李旸表示。
　　经统计目前信托项目发现，分资质来看，一级资质开发商多使用权益投资及贷款等方式的信托，等价于高息贷款，且自身由于项目多，融资渠道广，资金可以周转腾挪，风险相对有限。三级以下资质开发商多为项目公司，信托介入较早，以股权融资为主，违约风险较高。以万科为例，市场中以万科项目为标的的信托产品，多是投向旗下多个项目，而非单个项目；根
　　据万科中报，仅2011年上半年，万科通过信托融资65亿元，加权平均利率为11.4%，低于当期行业平均水平。
　　上市公司中，小型地产公司明显风险更大。中金公司根据汇总的上市公司信托融资公告数据发现，无论是从信托融资总规模，还是从信托规模占净资产比例等指标看，小地产公司如阳光城、浙江广厦、南国置业等，面临更大的到期风险，其次是区域中做周转的中小型公司如荣盛发展、福星股份。
　　综合来看，三线城市、单项目、低资质的小地产公司，信托违约风险大于二线、多项目的地产公司，区域龙头风险大于全国布局的龙头。
　　以泛海建设为例，其公告显示，公司的信托融资规模达到25.56亿元，其中将于2012年6月底之前到期的高达20.89亿元。截至2011年9月末，泛海的账面货币资金仅为15亿元，不足以覆盖即将到期的信托融资，且考虑到除信托借款以外，公司仍有部分其他短期债务待偿还，未来面临的周转压力较大。
　　李旸认为，房地产信托到期涉及到的不仅仅是房地产公司的利益，信托公司面临的压力更大，一旦风险暴露，问题不能解决，信托公司将可能停业整顿。因此，信托公司将协助房地产公司渡过难关。白宏炜也认为，开发商、信托公司共渡难关，信托展期将风险延迟至2013 年释放。
　　倒逼房价在二季度调整
　　上述信托业人士告诉记者，一般的信托项目均以房产销售收入作为第一还款来源，同时建立回款保证金制度，一般回款保证金要占销售收入的6 成，因此，到期前一到两个季度，开发商会调低价格，尽量加快回款，保证信托资金偿付。
　　国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012年三季度到期规模为716亿元，7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。
　　中金公司也认为，今年2500亿还款主要集中在3季度，月均还款将达到360亿，且其中6成是布局在一二线城市，具备一二级资质的大中型开发商。
　　这意味着从二季度开始，开发商将加快销售，回笼资金，一二线城市房价面临调整压力。在此基础上，白宏炜判断，一二线城市房价将下跌10%~15%。
　　大型房企在一线和热点二线城市的降价已经悄然开始，继保利地产将喜春行动延至3月份之后，招商、龙湖、中海、万科、金地等也启动大规模降级促销。
　　在深圳，招商地产旗下果岭、半山海景·兰溪谷、观园及雍景湾四盘在售，目前半山海景·兰溪谷、招商观园和招商雍景湾均有划出十到二十套房源作为优惠特价房；在北京、龙湖、金地在大兴推出特价房，单价低至11000元/平方米。
　　在重庆，招商地产也以降价为噱头进行营销，推出新项目，并暗示万科、龙湖跟进。保利地产副总经理胡在新表示，3月份将是一个好的推盘时期，公司会加紧周转，尽快出货。

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