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在冰冷的数据面前，开发商靠刚需支撑房价的谎言恐怕再也难以维持。瑞银证券曾在《亚洲结构性主题——老龄化的亚洲》报告中预计，2010年后中国老年人口加速上升，老龄化加速将持续到2030年左右， 2010~2030年间60岁以上老年人口年均增长速度达到3.66%，2030~2050年年均增长速度下降到1.26%。到2050年中国60岁以上人口将占到总人口的31.1%，大大高于届时世界21.9%的平均水平。
来自瑞银证券的数据称，根据2010年第六次全国人口普查，城镇居民户均住房为1套左右（其中自有住房比重为75-78%），而约有5740万户城镇居民住房建成于1990年之前（其中1980年之前约1800万户），很快就需要更新重建。据官方统计2010年以来保障房基本建成已经超过1600万套，其中棚户区改造在650万套左右，也就是说上述更新改善需求已有部分得到满足。假设今后余下1990年之前建成的旧房的更新速度为每年400-500万套，1990-2000年之间建成住房更新为每年100-200万套，因而每年总的更新改善性需求大约为500-600万套。
因此，理论上城镇化带来的内在刚性需求和现有住房的更新改善需求合计可达每年800-900万套，但是这仍然低于2013年城镇住房竣工量（约1100万套），更是低于去年新开工的规模。另外，目前在建住房规模巨大，2013年末约为5700万套左右。
以上数据指向一个结论，供大于求。
具体的案例已经比比皆是。王女士是北京市朝阳区北苑路18号华发颐园的 业主，她的一套60平米左右的房子，曾开价260万，无人问津，降至190万的时候有询问说可否再降些，如今降至180万，但仍然没有售出；
李先生是北京市东三环双井富力城的业主，拥有一套近200平米的房产，去年底中介给出1100多万的外售价，目前已降至800万，仍然卖不出去。
法兴银行中国区首席姚炜告诉和讯网，2008年三四线城市建房量占总量约75%，与此同时，三四线城市的人口规模是下降的，如若不是信贷的支撑，房价肯定早就进入下行通道。
摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，2014年下半年宏观经济的主要下行风险仍然在房地产行业，5月份全国房价月环比下跌0.2% ，这是自2012年6月以来的第一个月环比下跌。在今年前五个月，房地产投资增长速度放缓至年初至今同比增长14.7%，而2013年同比增长为19.8%。如果当前趋势持续下去，会指向下行通道。
整体来说，2014年下半年的增长趋势很大程度上取决于上行动力 ，包括出口行业和增长措施，能够抵消多少房地产行业日益严峻的拖累。
在住房政策方面，朱海斌给出两个选项，以缓解房地产市场的进一步恶化。第一个选项是在一些城市中取消限购政策，现在约有50个城市实施限购政策，包括所有一线城市和二线城市以及一些三线城市。随着地方政府的微调宽松政策，这一选项的影响会进一步放大；第二个选项是放松第二次购房者的房贷上限。当前的政策规定二套房购房者房贷上限为40%，可以将该上限提升至60-70%可以满足住房升级或住房搬迁的市场真实需求。
不过瑞银证券中国区首席经济学家汪涛则表示，即使是投资性需求占比增大，投资房地产的吸引力也正在减弱。过去十多年城镇住房建设使得相当一部分更新改善型需求已经得到满足，而近几年被投资性需求吸纳的住房供给的比重在不断上升。与此同时，城镇化速度已经开始放缓，其对应的新增城镇住房的需求已经稳定下来甚至有所下降。
国研中心金融所副所长巴曙松则撰文提醒大家，关于中国房地产市场拐点的研究应从如下背景着手，供给层面，中国正逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的阶段；需求层面，中国正逐步进入投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替阶段，退与进的力量对比将决定需求下滑的程度；房价走势层面，中国正逐步进入单边上涨和双向波动、政府不再对房价进行直接控制等的切换阶段；宏观层面，中国正逐步进入由投资效应主导与财富效应主导的转换阶段。
作者：赵黎
和讯网消息
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发表于 2014-6-24 22:20
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