房地产是中国经济最重要的行业 完全可能软着陆

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　　 房地产持续搅动各界神经。

　　 近期以来，有关房地产崩盘等种种言论层出不穷，地方政府救市等各类消息屡见不鲜。作为中国经济中最重要的行业，无论从外部环境还是行业内部运行状况，房地产完全可能实现软着陆。

　　 判断房地产能否软着陆，需要厘清房地产业面对的现实。

　　 造成今日房地产的现状，既往的行业调控政策难辞其咎。过去十余年间，针对房地产业的调控逻辑陷入越调越涨的境地，原因在于行业干预过度、货币超发无去处、市场机制失灵、民众预期扭曲。过去十余年间，针对房地产业的调控逻辑并不复杂：楼市火爆——经济过热——房地产调控——楼市萧条——经济下行——放松调控——楼市火爆——经济再度过热——楼市再度调控……

　　 时至今日，经济学界对于经济干预仍然存在争议，凯恩斯主义和奥地利经济学为典型代表，前者为政府干预经济提供理论基础，后者则认为政府救市的结果可能延长市场自身的调整，埋下更严重恶果。在中国的房地产调控上，奥地利经济学派理论值得参考。事实上，正是行政化的调控，导致了市场参与主体——开发商在人为造成的行业波动中追涨杀跌，造成行业供需失衡，即使那些理性的开发商，也不敢逆周期而动，从而促进企业成熟与行业健康。而需求端同样深受影响，“限购”等系列手段，使得民间预期被扭曲，进而演变成短期的突发性购买行为。

　　 房产价格持续上涨的另一个决定性因素是货币超发。2013年，中国广义货币供给（M2）为110.6万亿元。这一数据居世界第一，约为全球货币供应总量的四分之一，是欧元区的1.5倍，美国的1.7倍。尤其值得关注的是，金融危机之后，全球新增的M2中，人民币(6.1985, -0.0025, -0.04%)贡献近一半的水平，类似的增长速度和规模世界罕见。由于和美元、甚至日元不同，人民币不是国际化货币，这意味着超发的人民币，无法向外大规模转嫁风险。而正是这些超发的货币，成为十年间国内物价暴涨的重要推手。在民间投资渠道单一的背景下，货币超发带来的通胀预期，转化为购房需求。

　　 如今，外部环境全面改观，政策调控风格已变，市场化基调日益明确；货币环境回归常态，“盘活存量”的去杠杆化稳步推进，货币政策拿捏恰到好处。

　　 而在行业内部，历经多轮洗礼的开发企业也走向成熟，对库存结构、财务手段以及销售策略轻车熟路，开发商驾驭周期的能力已不可同日而语。这从近期上海市场对项目的大宗交易也可看出，资金紧张者对项目割肉甩卖，手握现金者趁势吸纳——企业项目进退之间的抉择更加理性与成熟。尽管行业现金流仍紧张，但大开发商的现金持有水平仍处于安全状态。

　　 此外，在房地产持有端，即购房人债务问题，其发生系统性危机的概率也极小。相比之下，中国不动产持有阶层的财务状况好于美国资贷危机前房屋持有人状况；同时普遍三成以上的首付，更加积极的还款态度，也远远好于美国次贷危机时的状况。

　　 相反，对于备受关注的地方债，如果土地市场持续萧条，如何保证地方债务不违约倒值得密切关注。局部危机值得警惕，但系统性的风险是小概率事件。

　　 当然，房地产能够软着陆，并意味着全行业万事大吉。对一些中小型开发商来说，破产、被并购、被整合已经注定。原因并不复杂，市场机制下——优胜劣汰、适者生存。

　　《东地产财经周刊》王建生