聂梅生：楼市最低迷时期已过

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全联房地产商会创会会长聂梅生在“博鳌·21世纪房地产论坛”接受21世纪经济报道记者采访表示，房地产市场最低迷时期已过，市场已经处在底部。但什么时候能回升还不好说。同时聂否认全国会出现如业内所担心的崩盘情况。

聂梅生

    本报记者 王营 北京报道

    聂梅生认为，当前房地产正处于高位盘整期。“为什么说是高位，因为2013年房地产各项数据达到了最高位。而今年一季度出现了盘整，主要特征就是涨幅下降。到了4、5月份，部分数据出现负增长，但负增长不代表下降。”

    “房价同比涨幅很清楚，从去年的7.7%下降到目前的负值，1-5月份是负的1.7%。并没有急挫，总体来说全国不会崩盘，比如下降30%到50%，不会有这样的情况，目前已经走稳。”聂判断，目前房地产市场已经走稳，在向良好方向发展。如果政策不出大的问题，市场信心会慢慢恢复。同时，她认为，开发商目前都“活得很好”。

    聂梅生表示，从数据上看，房地产开发投资增幅从去年底的19.8%，降到今年1-6月的14.1%，商品房销售面积同比下降6%，这是很多人没有预料的，甚至看起来形成了全线的资金紧张。但仔细分析，这属于特殊情况。

    聂梅生称，开发商的资金组成包括五部分。第一部分是个人按揭贷款，即个贷；第二部分是订金收款；第三部分是自筹资金；第四部分是利用外资情况；第五部分是开发贷。开发商一季度投资之所以出现急挫和个位数的增长，这是因为一季度个贷卡得紧。

    “开发商与购房者签订协议之后二三个月，个贷规模就下降了，开发商的订金收不回来，最终表现在数据上与去年5月份相比相差很多。开发商资金来源中，涨幅最大的就是企业自筹资金，包括信托、基金以及海外发债等等，自己找来的都是自筹资金。由于银行出现了大量影子银行问题，个贷和开发贷的利息远远低于表外这一块，银行当然不愿意放贷，因为表外可以达到15%，个贷是6%，开发贷是8%到9%，谁愿意做呢？开发投资为什么会下降这么快，这与上半年银行的货币政策，银行自身的运转是有关系的，这造成企业不得不拿贵的钱顶着。企业去年拿了很多土地，现在又无法融资，今年的情况是特殊的。”

    聂梅生呼吁，政策应当支持改善性住房部分。她认为，这部分需求属于误伤。同时，应该调整限贷政策，银行不应再提高当前的首套房房贷利率。以前偏紧的信贷政策已经不适用于处于调整期的房地产市场。

    聂还表示，限购、限价也不适用于当前调整期的房地产市场。取消限购基本上是地方政府的做法。“目前取消限购的城市主要分为两种，一种就是本来当时就不该限，当时限购是一个全国性的举措，一刀切，该限不该限的都限了。一些地方政府现在觉得它那个地方本来应该支持房地产的消费，而且也没有很大的投机炒房的问题，没有很大的泡沫，就不该限，这次就把它撤了。还有一些城市原来需要限购，但现在如果不取消限购，对当地的房地产市场是毁灭性的打击，在这种情况下，地方政府就取消了限购措施。”

    聂梅生称，两个取消限购的做法，后者可能多一些。“比如像温州等城市，房地产已经折价了一半，这种情况之下你如果再限购，市场预期就更糟糕。本来还存在的一些购买能力也不能释放，最终导致整个资金链断掉，这对当地的经济摧残很大，所以要把原来的限购政策取消。”

    聂梅生认为，地方政府现在取消限购稍微晚了点，今年一季度开始就该有一个态度。“既然中央政府基本上不出针对房地产的全国性政策，在这种情况下，就应该让地方政府作主，谁出的政策谁负责，这个话应该早说。地方政府已经耐不住了，想要出了，又怕喊停，又怕被问责。在这种情况下中央政府才有一个态度，你们自己调。我觉得晚了，中央早就应该有这种态度。本来房地产调控政策就应该因时因地制宜，不应该全国一刀切。”（编辑 徐炜旋）