北京“万元楼盘”虚实

万达广场社区

北京大兴亦庄，在售楼盘均价基本在两万元以上，近期却随着一家楼盘推出的每平方米9800元的活动而掀起波澜。“跌破万元的楼盘”让购房者小赵心动不已。满怀希望的他在前往售楼现场后却发现，“万元楼盘”仅仅是开发商的优惠噱头，要想真正享受到“白菜价”还要面临重重门槛。

“我们不是降价，只是个优惠活动，有名额和条件限制。”楼盘销售处王经理的一席话直接给小赵泼了一盆冷水。原本兴冲冲的小赵这才知道，只有参加开发商组织的“期权换房”活动，才能享受到这每平方米9800元的优惠价格。所谓“期权换房”，需购房者提供上市公司或优质企业期权，经专业机构评估、达到开发商要求，将期权转让给开发商后才能享受到9800元的单价，并以期权的作价抵扣房价。

“很多网络公司、文化娱乐公司给管理层提供期权，但现在不能变现。如果是著名公司或在市场上有认可度的公司，可用这种期权参加单价9800元的活动，名额一共50套，都是毛坯房。”王经理表示，这是开发商针对北京创业精英人群特意推出的置业优惠活动。“如果参加的话，需提供单位证明和很多材料，还需经过我们老总一级级审批，要求会比较严格。”

“又是精英又要大公司期权，这样的人不多吧。”小赵不由得嘀咕起来。王经理又向他推荐另一个优惠活动。“我们现在还组织团购优惠，均价在每平方米13000元至14000元，一共160套精装修房，相当于在每平方米9800元毛坯房基础上，加上精装修成本。”王经理表示，除这些优惠活动外，其他房源仍以正常价格销售。此次开盘房源为40年产权，商业水电。户型为70平方米至128平方米，首付50%。

小赵这才明白，这期开盘的两栋楼，一共推出50套“期权换房”的特价房和160套团购优惠房，其他房源并未出现降价。如按一栋楼25层、每层12套房源估算，优惠房源占比远未到半数。

王经理的一席话证实了小赵的猜想。“这次是现房销售在推出50套单价9800元的毛坯房后，剩下的很有可能改为精装修以正常价格销售。我们下期刚刚开工，要到明年才能开盘，之后不太会降价。”王经理表示。

在楼盘现场，像小赵一样冲着“万元楼盘”卖点而来的购房者不在少数。王经理对小赵笑言：“这两天热线电话都快打爆了。昨天一直接待客户到晚上十一点，估计之后都得加班。团购优惠活动现在已有100多个客户排号，你要抓紧。”

事实上，无论是“万元楼盘”还是“团购优惠”，都不过是开发商在楼市成交低迷环境下推出的促销手段之一。如剔除户型等因素影响，实际销售价格并未明显下调。中国指数研究院数据显示，6月北京市新房均价约每平方米33269元，环比下跌不到1%，同比仍增长19.75%。

“北京市新房到目前为止都没有太明显的降价。”中原地产分析师张大伟表示，楼市价格波动一般分为三步：首先是价格停涨，去化速度放缓；其次是开发商促销，降价幅度在5%至10%；第三步才是真正的“割肉”。“北京市场到现在只走到第二步。”

由于市场低迷、库存高企，开发商面临着不小的销售压力。北京市住建委数据显示，截至23日，北京商品住宅库存总量达85726套。可售住宅量与年初相比增加近3万套，创下近19个月以来的新高。

而北京将迎来供应高峰。据亚豪机构统计，8月北京共有32个楼盘项目计划开盘，这已是连续6个月每月开盘项目量超过30个，去年同期月度开盘项目量仅为20余个。

一面是供应不断增加，一面是成交持续低迷，不断堆积的销售压力已令未来房价“摇摇欲坠”。张大伟说：“如市场再持续低迷三个月以上，一些楼盘就可能有更大降幅，降价15%至20%就意味着楼市将进入第三个阶段。”