如何理解房价“理性回归”

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　　房价正在“理性回归”，大体可谓当前学界的一个共识。

　　“回归”应该好理解，就是降价的另一个说法。根据国家统计局发布的今年6月份的数据，70个大中城市中环比上月价格下降的城市有55个、持平的有7个、上涨的有8个，基本是一个普跌的态势。中国指数研究院刚刚发布的7月百城房价指数也验证了这个态势：新建住宅平均价格已经连续第三个月下跌，环比6月，百城之中有76个城市下跌，24个上涨。而带有更明显信号意味的是，北上广等十个一线城市7月份全部环比下跌，且跌幅超过全国平均水平。

　　那么“理性回归”又是什么意思？“理性回归”的相反意思自然是“非理性回归”，一般理解，一旦“回归”出现了“非理性”，基本就是一种断崖式下跌，或者恐慌式下跌。显然，这种“回归”杀伤力太大，无论是个人还是宏观经济都无法承受。

　　但是，目前房价“回归”即便没有出现“非理性”，没有出现恐慌，却也大可称之为普遍紧张。明显的例证是，放松和取消限购的城市有燎原之势，截至8月4日，全国47个限购城市中，已有17个城市官方发文明确取消限购。虽然还有12个城市在咬牙坚持不放，可其余的那些却在“只做不说”。

　　可以如此判读，与其说房价在“理性回归”，不如说各个地方政府在“理性”地防止出现“不理性回归”局面的发生。在可承受范围之内，些微的房价下跌还不至于引发地方政府大规模的救市，一旦趋势形成，地方政府会毫不犹豫地出手。如此判断并不完全从所谓的土地财政出发，而是缘由当前普遍的经济结构。无论是否愿意承认，地产完全是许多地方经济的绝对支柱产业。

　　另据北京大学中国社会科学调查中心前不久发布的《中国民生发展报告2014》，在我国家庭财产构成中，房产占据了绝对的比重。全国家庭平均财产中，房产占了74.7%，其中城镇约为80%，农村约为64%。

　　可以想见，房产在家庭财产中占据这么大的比重，一旦出现“非理性下跌”会引发怎样的局面。事实上，虽然今年房价出现了所谓的“回归”，但就此判断房价拐头却仍有待观察。国家统计局6月份70个大中城市数据虽然环比上月呈现普跌态势，但就同比来看，价格下降的仅有1个，其余69个都依然在上涨。而百城指数的数据则显示，同比去年7月，今年7月住宅价格其实还上涨了4.72%。但分城市来看有些分化，其中48个城市上涨，52个城市下降。

　　从宏观态势分析，所谓“理性回归”更多的是涨幅缩小；而在地方政府眼中，“理性回归”准确地看应该“理性地防止非理性回归”，而且我也相信，这种心态应该不仅仅地方政府独有。目前，北上广深等十个一线城市还没有明确表示放松限购，但如果房价再继续更为深入地“理性回归”，肯定有一半的一线城市会加入放松限购的行列。

　　至于北上广深这几个城市，我无法断定它们是否会明确放松限购，毕竟它们的风向标意义更为强烈，几乎可以视为宏观政策的变动信号。但可以预料，“只做不说”一定会在它们中间出现。“理性回归”注定只能是在可控制、可承受之内的回归。

　　与其说房价在“理性回归”，不如说各个地方政府在“理性”地防止出现“不理性回归”局面的发生。