不动产统一登记或将催生新的土地制度

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　　国土资源部等日前联合下发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，明确将农村宅基地等集体建设用地确权登记发证，纳入不动产统一登记制度的实施进程，并强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。

　　我国酝酿不动产登记已持续数年，但不动产登记条例的出台却进展缓慢，甚至原先所作出的在今年6月底前出台条例也未能应诺。在前不久召开的国务院常务会议上，加快出台不动产登记条例再次成为中央政府诉求，相信这个久拖不决的条例在国务院督促下能尽快出台。

　　其实，目前不动产登记条例出台的一再延缓，在一定程度上倒是可理解的。在不动产登记制度被千呼万唤的最近几年里，我国社会运行正在出现重大的积极变化，国家推出了城镇化的发展战略，户籍制度改革也在渐进推进中，原来在城乡居民间的制度鸿沟正在打破。这种社会经济的变化使人们对不动产登记的认识不断深化。

　　目前城乡间土地权属是不一样的，城市土地属于国有，农村土地则属于集体所有，但是这种集体所有又不像股份制一样通过股权明确地成为农民的个人利益，而是一种相对虚拟化的权益。这种二元化土地制度无论对城市还是农村的土地管理都有诸多不便。在城市，由于土地属于国有，导致居民对房屋的产权成为空中楼阁，居民对房屋下面的土地拥有的只是一种“用益物权”，其房屋产权是不完整的，这也使房地产税的征收在法理上存在一些亟需解决的问题。而在农村地区，集体土地权的虚拟化导致村官腐败处于高发状态，农民在土地上的权益难以得到看得见的保障。

　　党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，改革完善宅基地管理制度的要求，这是具有长远意义的。它有助于为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍。因此，建立城乡统一的不动产登记制度，也将极大地提高农民在土地上的话语权，真正实现同地、同价、同权的目标，而随之出现的将是我国现行土地管理制度将出现重大变革。远的不说，目前在一些大城市存有不少城中村，它们大都是城市版图扩大后所产生的。按照目前流行的做法，通常都是政府将土地收归国有，给居民以适当补偿，政府再转手将土地拍卖出去。而在对这些土地通过登记确权后，居民个人权益可得到保障，缓解地方政府过度依赖“土地财政”问题。

　　对集体土地的这种权利保障，反过来也会倒逼目前城市土地管理出现变化。当对集体土地充分赋权后，随之而出的便是城市居民对土地的权利如何体现的问题。就城市土地来说，在国有化的前提下，需破解居民住房与其土地在权利上的割裂状态，即城市居民住房对国有土地的“70年使用权”。

　　不动产登记作为一项基础性制度建设，不可能将目前在土地管理上的所有问题一揽子解决，但沿着这一思路，目前遭遇瓶颈的一些改革就可顺利推进。如房地产税，若不动产统一确权登记能推动土改，赋予居民包括土地在内的不动产完整处置权，将为开展房地产税创造条件。

　　作者：周俊生