马光远:不动产统一登记对中国房地产意味着什么

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姗姗来迟的《不动产登记暂行条例》征求意见稿在8月15日发布。根据征求意见稿，统一的不动产登记涵盖了集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权及法律规定要登记的所有的不动产权利。

从立法的本源而言，《不动产登记条例》的主要作用在于通过统一的不动产登记制度的建立，维护恒定的权利。因为不动产统一登记在经济、政治等层面的重大意义，统一不动产登记不仅成为罗马法以来各国的普遍做法，而且也为2007年3月通过的中国的《物权法》所明确肯定。《物权法》第十条开宗明义的规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但很显然，当前出台的这份只有短短30个条文的征求意见稿承载的国人对房地产和房价稳定的期待远远超出了上述法治层面的意义。在这个征求意见稿中，最大的亮点是建立统一的不动产登记信息平台并进行各个部门的共享。征求意见稿专设一章对此作出规定：一是要求国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构的信息要纳入统一基础平台，实现信息实时共享。二是国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享。三是明确权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。四是对查询获得的不动产登记信息、资料的使用进行规范。建立信息平台和共享制度，被视为揭开中国房地产数据黑幕，理清房地产数据乱象，摸清家底，为包括房产税、房地产信贷政策的实施奠定信息基础的重要制度。

事实上，不动产统一登记制度，从房地产市场稳定的角度而言，解决的是中国房地产市场的信息乱象问题。对中国这么一个市场化程度严重不足的房地产市场而言，不仅仅在房地产登记和联网方面存在着信息的残缺，甚至在一系列的环节，包括市场管理、市场交易、土地制度、房价统计数据等一系列基本制度方面存在严重的信息残缺。就信息的公开和透明而言，中国房地产市场就是一个十足的“柠檬市场”，无论是在房价的统计、住房的基本供应量、开工面积、还是在基本的销售数据以及房地产信息的基本联网方面，都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况。在信息不透明的情况下，整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”，民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。以中国的存量房的数量为例，就是一个众所纷纭的数字。按道理，一个国家有多少房子，比一个国家用多少猪要好统计很多，但就是这么一个数字，迄今为止却没有统一的看法。比如，根据2013年政府工作报告，到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米和37.1平方米，而根据国民经济和社会发展2012年统计公报，到2012年年底，中国的城镇人口为71182万人，可以得出，官方统计在内的城镇住房存量面积为234亿多平，这也是不包含60多亿平小产权房以及很多单位的福利分房。如果加上小产权房以及福利分房，中国城镇存量房的面积保守估计早已超过300亿平，人均真正住房面积超过了35平米。然而，在这个简单的数字，由于缺乏统一的登记机关，也缺乏信息的联网，却成了一个很尴尬的国家秘密。

不动产登记制度统一后，房地产的信息联网的“硬件”方面的障碍将基本消除。有了统一的不动产登记和信息联网，房地产调控中的限购、限贷、个人所得税以及房产税的征收才有可能。以限购为例，不管出多么严格的限购政策，但在不动产登记制度不统一，全国住房没有联网的情况下，限购如何来执行？再加上“房姐们”通过办理多个身份和户口等造假手段，限购最后就会真正成为限制遵纪守法的老百姓的手段。对于有办法的人而言，限购就是一个纸老虎。限贷也是，如果没有统一的登记和信息联网，去区分一个人有一套房，还是两套房，本身就很难。

不动产统一登记制度本身并没有反腐的使命，但不动产统一登记制度的实施，一定会让一些官员紧急处理那些来路不明的房子。从最近一年反腐的案例看，收受贿赂之后购买房产是中国官员腐败的最主要的形式。当前一线城市二手房跌势明显，7月份的房价数据显示，北上广深四个一线城市环比全部下跌，背后的一大因素，除了房地产大形势严峻之外，不动产统一登记制度在其中的推波助澜，进一步加剧了房地产市场的下跌态势。

就此而言，不动产统一登记和信息联网等制度，对于中国房地产市场而言，其信息公开的意义是全方位的。开发商潘石屹说，如果不动产统一登记制度真的实施了，房价会大跌。这话非常信息含量非常大，不知道诸位是否听懂？