房价下行预期加大

万达房地产

刚刚过去的7月，全国楼市进一步遇冷，限购松绑效用不及预期。值得关注的是，进入8月，北京上半月新房成交量涨近八成。不过业内专家认为，多数放开限购城市需求未如期反弹，总体上房价下行预期加大。

　　全国楼市进一步遇冷

　　8月18日，国家统计局公布了7月份全国70个大中城市房价指数，数据显示，7月份全国楼市进一步遇冷，环比仅数个城市上涨。

　　新建商品住宅方面，70个大中城市中，环比价格下降的城市有64个，比上月增加9个；环比价格变动中，最高涨幅为0．2％，与上月持平；最低为下降2．5％，比上月扩大0．7个百分点。同比价格涨幅整体进一步收窄，平均同比上涨幅度新房仅为2．8％。

　　二手房方面，70个大中城市中，环比价格下降的城市有65个，比上月增加13个；持平的城市有4个，比上月减少7个；上涨的城市有1个，比上月减少6个。同比方面，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比上月增加7个；持平的城市有4个，比上月增加4个。同比价格变动中，最高涨幅为7．4％，比上月回落1．7个百分点；最低为下降10．2％，比上月扩大0．6个百分点。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从7月份70个大中城市的整体数据来看，新房和二手房市场整体进一步遇冷。具体表现为：价格环比回落的城市再度明显增加，价格环比和同比回落幅度扩大，上涨幅度进一步收窄。其中，很多城市价格水平已经十分接近去年同期水平，平均同比上涨幅度新房仅为2．8％，二手房为2．1％。

　　从一线城市的整体表现来看，北京新建商品住宅环比已经连续4个月出现回落，上海则在4月份持平后，连续3个月回落；深圳、广州连续2个月价格回落。从时间顺序上看，楼市价格风向整体依然是以北京为引领，特征明显。北京7月份价格为环比回落1％，业内预计市场处于低谷的情况很有可能持续。

　　8月京沪成交量反弹

　　根据北京市住建委数据统计显示，8月上半月，全市住宅新房网签量为4389套，比7月上半月增长77％，比7月下半月增长18．02％。成交价格方面，据多家中介统计，上半月纯商品住宅新房 （不含保障性住房）成交均价为20781元／平方米，同比回落了15．2％。

　　业内人士分析其原因在于，8月上半月北京有多个远郊区县的中低价楼盘集中入市，新房成交量环比明显上涨，成交均价却没有上涨，这说明仍有较强刚需，一旦价格合适，购房需求就会“变现”。不过，不能因成交量的短暂回升，就判定全市房市已经整体回暖。

　　从上海最新情况来看，8月第三周（8月11日－8月17日）商品房新增供应56．59万平方米，较上周大幅回升29．6％，放量12．92万平方米，商品住宅新增房源22．96万平方米，环比增加27．58％，增量4．96万平方米；商品房成交量为31．25万平方米，与前一周基本持平，商品住宅成交了13．1万平方米，环比小幅回升9．36％；全市商品房成交均价小幅上涨3．36％，为16710元／平方米，商品住宅成交均价小幅下挫，为26282元／平方米，与前一周相比，跌幅5．11％。根据最新迹象来看，进入八月该市成交反弹明显。

　　但根据中房网数据，上周（8月11日－8月17日），20个主要城市商品住宅总成交面积250．79万平方米，成交量与上周基本持平，20个重点城市中9个城市环比上涨，深圳以39．28％涨幅居首；11个城市环比下滑，厦门以－24．52％的跌幅居首。4个一线城市走势分化，除深圳上涨居首外，北京以8．61％的幅度上涨；广州、上海成交量持续回落，跌幅分别为－5．77％、－10．93％。

　　与前四周平均成交面积相比，本周成交面积下降4．31％。重点城市中7城市高于前四周成交均量，深圳以28．88％的涨幅居首；13个城市下滑，厦门以－39．36％的跌幅居首。目前来看，多数放开限购的城市需求并未如期反弹，未放开限购的城市则成交量继续下降，总体上城市房价下行预期较大。多数购房者选择观望，成交量上涨动力不足。

　　成交量下半年不会更差

　　胡景晖表示，7月初以来，全国放松和取消限购政策的城市已经接近40个，据伟业我爱我家市场研究院统计，7月份越来越多的城市限购放松之后，仅有部分城市如济南、温州、杭州等出现了成交量的显著增长，但这些城市目前已基本恢复限购未放松之前的成交量水平，价格方面也依旧处于小幅下滑状态。其余的很多城市，限购放松和取消后，并未出现特别明显的市场成交复苏，依旧在低位徘徊。

　　胡景晖认为，这主要是由于目前取消限购的二三线城市，很多地方库存高企，同时在过去的数年间，大量市场需求已经在价格上涨的阶段被消化掉，新增需求相对乏力，并且在面对价格下行的情况下，依旧观望情绪浓厚所导致。这样的城市限购放松，往往也很难调动当地的实际购房需求入市。而其市场价格，则由于开发商用各种各样的方式让利、调低价格入市，使得价格依然处于低位下滑的状态之中。

　　21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示，国家统计局公布的7月数据符合市场预期，各地取消或放松限购未能逆转房地产走势，房价仍处于下降通道。从目前情况看，预计8月份仍很难让房价走出反转行情。

　　不过，桑豫峰认为，现有46个限购城市中，只有少数几个城市仍维持限购，各地调控政策的改变，大约需要2－3个月的时间来消化，然后楼市才会逐步稳定下来。也就是说，三季度既是楼市寻找底部的过程，也是新房开发商和二手房业主与买方达成平衡的过程。

　　桑豫峰认为，成交量方面，下半年的房地产市场行情不会比上半年更差，原因是：各地政策已普遍向救市的方向发展；房地产信贷不会更紧，而可能会定向宽松；经过半年多积压的购房需求，将缓慢释放；开发商基本会采取低价入市的营销策略，二手房业主也有更大的议价空间。更重要的是，三季度是全年的销售旺季，今年9－10月的销售业绩将决定开发商全年销售目标能否实现，因此，不排除部分开发商采取更积极的降价促销手段。从这个方面来说，三季度也将迎来下半年的购房良机，刚需购房者不应抱着房价会大跌的想法。

　　本报记者 周雪松