叶檀：取消限购限贷都仍无法提振楼市信心

万达房地产

9月22日，有传闻称首套房认定标准将放松将获得申万地产证实，四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。据披露，9月19日，央行已召集各大行开会，透露这一想法，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。这一消息仍未得到最终确认。

到目前为止，房地产已基本取消限购，限贷逐步放松，呵护市场之意明显。但取消限购限贷，无法从根本上提振房地产市场。

取消限购是为了增加消费者，如果房地产收益预期上升，就是限购投资者也会打通关节进入市场，如果房地产预期收益下降或者风险不明朗，就是向全世界开放市场，也不会引来购房者。

本地居民在本地购房如果属于刚性需求，原本就不在限购之列，如果属于投资性需求，进入市场取决于投资性收益，由于房价环比下行，投资性需求收益率下降，还会面临有价无市兑现困难的风险。未来房产税、遗产税等，也是笼罩在投资者头上的阴云。

中国刚性需求以家庭户数为标准。5月14日召开的2014年国际家庭日中国纪念大会，国家卫生计生委副主任王培安在发布《中国家庭发展报告2014》时指出，中国家庭数量达4.3亿户，居世界之首，家庭规模日益小型化，平均家庭规模为3.02人。计划生育家庭成主体，目前有3亿户计划生育家庭，占全国家庭户总数的70%左右。如果4.3亿户每户拥有住房100平米，中国需要的刚性住房面积为430亿平米。

根据国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据，截至8月末，商品房待售面积5.616亿平方米，比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。这一数据是较为保守的数据，保障房、福利房纳入的不够。

住宅库存与刚性需求量相比，似乎不高。问题在于，如果人口不流动，刚性需求绝大部分被自有住房满足。西南财大经济学院院长甘犁课题组研究结果是住房拥有率高达89%，现有的房地产行业的产能，只需要它的三分之一，就能把这新增的需且给完全满足了。

只有两个办法可以解决库存难题，或者通过人口流动、城镇化等办法，创造刚性需求。比如，有人在老家某县城购入一套住宅，却在青岛长期工作，有可能在青岛再购入一套住宅。城镇化如果有1亿农民工朋友进城，假设全部需要在城市重新购房，需要3000万套住宅，这是很乐观的估计，如果人房分离只有研究的最高5.8％，那么我们只需要百万套住宅。难题在于，进入城市的农民朋友如果迄今仍未在城市购房，大部分属于较为贫困的群体，他们需要的是保障房，而无能力购买商品房。

还有一个办法是创造投资者，让中国百万个家庭财富在百万美元以上的家庭，源源不断地把钱砸到房地产市场，以前在温州、杭州、北京、上海等地我们看到过类似的盛况，也就是说，让房地产成为家庭最重要的投资品种。北京、上海等大城市，家庭资产中的70％到80％是住宅，正因为如此，所以这些城市的房价节节上升。

现在投资者还愿意继续购房投资吗？手上握有现金的人巧遇少数性价比较高的楼盘，可以购入。但整体而言，投资者购房看中的是房地产的投资收益。不要说现在没有限消限购，就是已经取消了限购，房地产价格能否涨过无风险收益率，都是个大问题。

以风险较低的银行理财产品作为无风险收益率标准，根据普益财富监测数据显示，截止9月20号，84家银行共发行了817款理财产品，保本浮动和保证收益型理财产品共199款，市场占比为24.36％；银行理财产品的平均预期收益率较上一期上升5个基点，至5.12%。无论如何，房地产投资收益应高于5.12％。但房价环比连续下跌。

银行房贷成本居高不下，按照融360网站的数据，最低的民生银行基准价打85折，首套房贷利率为5.57％，还有备注“近三个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率。这500万元并非存款，而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品，理财产品的时间要求基本在6个月以上”，银行对于房地产的谨慎态度一望可知，如果贷款难利率高，房地产收益率不可能上升，投资者也就不可能入市。

要提振楼市信心，或者宣布房产税十年内不征收，或者大幅压低房贷利率，舍此，别无他途。