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[楼市杂谈] 叶檀:55%的中国家庭几乎没有存款 南京有钱人抢房就是为套利

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发表于 2017-11-21 13:18 |阅读模式
南京抢房。

11月15号,南京楼市疯了,搭着帐篷连夜排队买房,十字路口水泄不通。

抢房是为了套利,有排队的人说,买到就是赠到。这话不错,翻译成金融语言,就是老百姓终于找到房地产套利的渠道了。

此次南京推出的10个楼盘销许的价格是一年之前的价格,河西南每平方米35000元,河西中部每平方米4.5万元,而河西南的二手房单价目前已经高达每平方米4.5万元,新房和二手房价格倒挂。你想啊,边上二手房卖4.5万,这边新房开盘3.5万,这根本不是一个正常的市场。

不光南京,其他城市也有套利空间,一二手房价根本不匹配,引发了一波房产哄抢潮。

有的城市,根本不是有没有钱买房的问题,而是买不买得到的问题。这次南京推出的十个楼盘,被称为最难买的楼盘的佳兆业城市广场中签率仅8%,349套房4300多组人登记。华新城璟园中签率仅为9%,150套房1400多组人登记。要套利,得有钱,还得有关系,得买得到。

记得在一个二线城市,有个朋友说,在我们这儿买,开盘允许卖两万,隔一条街拍地价格都两万了,这是给我们送钱呐。

看看,这就是套利空间。以前以为上海期货市场和伦敦期货市场能套利,隔得远铜的价格有区别,可现在不成想,隔一条马路就能套利。

怎么取消套利空间?

简单。增加投资成本、增加投资风险,降低投资收益,控制货币贬值速度。不让买不让卖,当地居民已经买过一套的不允许再买,买了的人,十年内不允许再卖。或者呢,尽快出高房产税,以降低房地产投资收益,或者呢,不断加息减少货币投放,让房地产一二手房一齐降价。这一来,投资购房客肯定吓得屁滚尿流,风险太大了,谁知道十年后房地产市场会怎么样。

控制一手房市场价格,人为创造套利空间,不是个聪明的办法。发明这个方法的人既不懂房产,也不懂金融。

除了套利之外,南京抢房潮最引人注目的是,基本全款买房。现在买房成了富人的游戏了。

佳兆业城市广场首付八成,验资金额200万元,销售均价在每平方米3.5万元。同时排队的还有南京河西区域的另外9家楼盘,分别是仁恒绿洲新岛、保利天悦、华新城璟园、绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇、五矿崇文金城、金地中心风华、朗诗熙华府、金隅紫京府,这10家楼盘全部要求首付8成,验资200万以上。

房产紧俏的地方,根本不允许你贷款。成都有个段子挺形象:全款的往里走,按揭的不要堵在门口,公积金的麻烦把电动车挪走。

这也是好事,中国居民现在贷款胆子太肥,而且主要用在买房子上。2005年,中国居民家庭杠杆率仅为16.86%,到了2016年,飙升至44.85%。海通证券姜超估算,考虑到公积金后,16 年中国居民购房边际杠杆率达到50%。

中国居民新增房贷/新增地产销售额比值持续飙升,2011年仅为19%,2015年达到39%,16年上半年则高达50%。

这是个什么概念呢?2007年次贷危机爆发前,美国居民家庭抵押贷款占房产销售额的比例是51.6%。

居民的储蓄越来越少了,房子越来越多了。只要房价长期下跌,就有上亿人跌回到穷人队伍里去。

2010年,国内总储蓄率达到历史最高值50%,之后一直下降,2015年下降至47.90%,预计2017年降幅更大。

国民总储蓄中绝大部分是企业储蓄,还有政府储蓄,因此实际居民家庭储蓄占比很低。

居民家庭储蓄率下滑,活期存款下滑的更厉害。央行数据显示,2017年上半年,个人活期存款和流通中货币合计大幅减少3万多亿元人民币,去年同期仅减少了1500亿,流失规模暴增20倍!

企业降杠杆,居民加杠杆,杠杆没有消失,只是转移了部门。相应的,风险也没有消失,只是转移了地方,由企业转至居民家庭。当前的情况是,中国55%的家庭没有或者几乎没有储蓄!

房价大跌,不仅能跌出上亿个穷人来,还可能跌出上千万个负翁。房价大涨,贫富差距会更加厉害。两难。

这样的时候有钱人全款买房,算是冒着风险为地方财政做贡献。普通家庭应对风险最好的办法,不用杠杆,把房产比例控制在家庭资产配置的50%以内。

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GMT+8, 2018-1-17 17:14

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