房贷新政遭遇“打折“:银行态度暧昧 利率优惠难现

万达房地产

自央行在9月30日释放“松绑限贷”的红利之后银行的落实情况成了市场关注的焦点。中国社科院金融研究所研究员易宪容分析称“新政能否致房价波动关键看银行”。

回溯楼市近十年的“黄金发展史”在上一轮狂热繁荣之中银行的“积极配合”起到了举足轻重的作用。市场人士指出相比之下此次房贷新政对住房按揭贷款的放松比2008年“131号”文件有过之而无不及不免让人猜测会否“旧梦重现”。

然而截止目前虽然四大国有银行和部分股份制银行已开始执行个人房贷新政但内容基本上还是日前央行文件的重申版本并没有透露更多执行“细则”。此外各地房贷9折优惠未见大批实施一些地区针对资质较好的贷款客户给出了有条件的“微折扣”。

由此看来房贷新政在落地的过程中遭遇了力度上的“打折”。

房贷折扣难现市场

此次央行下发的房贷新政中一是提出了房贷认定新标准二是重申“贷款购买首套普通自住房贷款利率最低可打7折”的限定。

从新的房贷认定标准看“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策”据媒体报道这一认定在多家银行的执行过程中基本得到体现。

中原地产首席分析师张大伟表示此条规定的影响不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。“不仅事实上可以使得改善型客户全面回归不受信贷政策影响。而且对于银行来说这部分客户也将是优质客户。”张大伟称。

但是对于刚需购房者更关注的贷款利率折扣问题银行在实施上却“打了很大折扣”。

细看各大银行的表述基本上全都包含了“具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定”的附加条件。北京某国有银行的一位客户经理解释称“7折是最低下限目前我们没执行这么低的折扣优质客户最多9.5折一般也都是基准。”

在不少业内人士看来考虑到银行的各项成本如果真的落实7折的最低下限银行肯定亏钱。有媒体引述一位国有银行支行负责人观点称房贷基准利率打7折为4.585%而多数银行理财产品已在5%以上如果银行执行7折房贷利率将做一单赔一单。更有业内人士称对于某些商业银行来说就算给到9折也不一定挣钱。

7折下限象征意义大

既然对于执行7折的利率优惠各银行都有说不出的苦衷那么为何此次新政仍将下限点位制定于此?

“央行提出的房贷利率最低7折应该是2010年房地产调控之前历史点位的重申目的可能是避免人们对折扣的数字产生过多联想。具体到房贷定价的问题还要看银行市场的情况。”交通银行首席经济学家连平接受新华网记者采访时表示。

张大伟也持相似的观点:“本次央行文件中提及最低7折的首套房贷款下限但这只是常规性的条款内容。在目前资金价格情况下银行吸储难度非常大不仅7折不可能连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。”

此外也有观点认为此次央行房贷新政中关于利率下限7折的表述是对房贷利率折扣拟定权的下放。依据房贷新政商业银行可以依据自身风险管理架构以及各地房地产市场情况酌情实施折扣。

事实上自从楼市进入深度调整期以来住房按揭贷款的风险随之加大。加上目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化:受影子银行及互联网金融的冲击银行活期存款所占存款的比重越来越小银行的融资成本全面上升。

在此背景之下央行无需提高利率下限的表述市场自然会给出相对合理的定价。另一方面业内人士指出从房贷新政的表述中可以看出中央对房地产需求的把控还有一定的力度楼市的整体目标仍然是维稳和去库存“7折”的象征意义似乎更大一点。

至于接下来房价的走势连平分析称新政对于楼市的需求肯定是有释放作用的但这种释放预计会比较缓慢。尤其是有改善性需求的群体还在等待楼市触底的机会年内楼市成交量难以呈现井喷。不过在政策暖风的吹动下明年开始楼市成交量回升的可能性比较大届时也会在房价上有所反应。