金岩石：中国楼市全面崩盘要等十年

万达房地产

《摩天城市报告》在今年上半年的统计表明，中国在建的摩天大楼有332座，占全球在建摩天大楼的87%！　　

预计在2022年前后将陆续封顶。结论是：中国楼市，还不够疯狂！全面崩盘，还要再等10年！

其实，投资性楼市的“拐点”不止一个，纵观各国的城市化进程，以城市化率为量化指标，楼市投资的“拐点”通常发生在三个时间节点：城市化率达到35%左右、50%左右和65%左右，分别代表城市化从起步到加速阶段、从加速到完成阶段、再到城市化基本完成。

在生存经济阶段，人们依赖土地谋生，进城者主要是获得了自由的奴隶或失去了土地的农民，城市化率长期徘徊于10%~20%区间。

城市化率突破20%可以视为经济转轨的起点，工业化开始带动城市化。

35%是第一个“拐点”，标志着一个国家的城市化从起步进入加速阶段。

在城市化的起步阶段，村里人“找机会进城”，人口的流动较为分散，因为先有机会，后有进城；在城市化的加速阶段即城市化率达到35%左右时，10个人中有3~4个人进城了，偶尔回乡炫耀一番。

村里人开始“进城找机会”，人口的流动趋向于集中，大城市的就业机会多，吸引的流动人口自然较多。

从“找机会进城”到“进城找机会”是一个质的飞跃，这两个阶段的城镇房价都会上涨，其差别在于：前一阶段大城、小镇房价普涨，后一阶段大城市大涨，小城镇小涨。

在中国，这个“拐点”发生在1999~2001年，城市的人口增长发生了一次“跳升”。3年超过以往10年，城市化率跳过了35%的门槛。

此后房价上涨幅度明显分化，100万元在青海买房，10年后市值大约翻一倍；100万元在上海买房，10年后市值大约上涨5~10倍。

中国楼市投资的第二个“拐点”发生在2009~2011年，城市的人口增长再次“跳升”。3年超过以往7年，城市化率跳过了50%的门槛，也同时超过了全球城市化率的平均值。

与此同时，高铁网建设基本完成，水资源危机集中爆发，许多原来的宜居城镇丧失了比较区位优势。

由于人口加速向中心城市流动，以金融中心为内核的超大城市群开始形成。

中国土地稀缺，大部分国土不适合人居，水资源危机又导致宜居生存空间急剧减少。

在这个阶段，天价与鬼城齐飞，癫狂与落寞同在！

一些城镇由于人口外流，就业机会减少和水资源危机，鬼城、鬼镇、鬼区魅影浮现。

如中国，2012年开始出现“鬼城”，起初2~3个月一个，如今已达到每月一个“鬼城”。

根据笔者的楼市投资“金字塔定律”，此时具有升值潜力的不动产转向中心城市和城市中心，金融中心城市的豪宅和办公楼成为投资热点。

楼市冰火分明的走势将一直持续到城市化率达到65%左右。

一极是金融中心创造“财富磁场”，房价飙升令人心花怒放；一极是人口外流形成鬼城灾城，房价暴跌令人胆战心惊。

最后的疯狂是金融中心的摩天大楼，甲级办公楼的价格会直上云端，如美国的20世纪30年代，纽约帝国大厦的总投资达白银两亿两，折合人民币现价400多亿元！

楼板价每平方米近30万元！再如日本上世纪80年代，东京帝国大厦占地约一平方公里，当时有人估算，一个东京可以买下两个美国！

? 许多国家都曾经历过这样的疯狂，所以经济学家创造了“劳伦斯魔咒”一词，用来描述疯狂楼市的“拐点”将发生在摩天大楼封顶之时。?

据近期《摩天城市报告》统计，中国在建的摩天大楼有332座，占全球在建摩天大楼的87%！预计在2022年前后将陆续封顶，据说中国的摩天大楼总数将达到1318座！

最终结论是：中国楼市全面崩盘，还要再等10年！

本文作者金岩石现任上海交大海外学院金融所所长，北大，清华，中大，浙大，中欧，政法，中南财大等大学的EMBA教授。