楼市进入白银时代房企转型是必然

万达房地产

数月前，万科总裁郁亮刊文称，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。

现在看来，郁亮的话正在逐步应验，面对楼市的持续调整震荡，行业骤变，房企纷纷创新转型，“领头羊”万科利用互联网再造，恒大进军体育、粮油、乳业、矿泉水等领域力争多元化发展，万达在保持自身商业地产优势的同时，也在不断发力文化旅游产业，并使之成为未来自身的支柱型产业。还有不少品牌房企向着城市运营这一更热门的方向进发。

从未来楼市趋势来看，楼市去行政化、央行出手“救市”等因素明显有助于楼市向好，但是，楼市基本面将转好并不意味着房企还会赚得盆满钵满，客观来讲，中国房地产市场已进入“白银时代”，未来房地产行业利率润空间将进一步压缩，房企谋求战略转型势在必然。而这一趋势已在２０１４年显得非常火爆。其中，以城镇化为核心的“地产＋Ｘ产业”的城市运营发展战略及转型为城市运营商的战略最为企业看重。

“转型是必然，不转型就没有前途。”首创集团董事长刘晓光说，“面对当前局面，房企应该颠覆旧有的思维模式，多研究产业之间的融合，尤其是如何实现城市运营，光傻盖住宅是没用的。”

的确，面对房地产行业由“黄金时代”转向“白银时代”，只靠卖房子就能赚钱的时代已渐行渐远，未来，企业之间拼的并非是卖房能力而是运营能力。

就城市综合运营的概念来讲，即以围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的城市开发商。与普通房地产开发商相比，它在内涵和外延上都有很大的突破和超越，因而成为趋势之一。

事实上，在发展战略上已经开始布局城市综合运营领域的企业并非只有首创一家，碧桂园、恒大、万科、绿地等品牌房企均在城市运营领域有所建树。不过，尽管很多企业在行业调整的大背景下想要转型城市运营商，但真正能够运营起来的并不多。因为城市运营需要通过土地开发运营来整合运作产业、资本等资源，从而建设大规模的新城，并在合理的周期内，使整个城市的总体价值达到更高水平。

在北京（楼盘）市场，作为首都，能够单独拿到一大块地并建设新城的机会不多，这也给想要转型城市运营领域的企业提出了一个新的难题。多数企业的做法是在某一区域内，将手中的土地资源整合起来，并根据城市需要建设住宅、商业、办公楼、配套设施等，并使得这些设施能够有机融合起来，成为城市建设的不可或缺部分，并提升城市整体价值。

老牌京派房企首创置业的转型就是瞄准城市运营领域，其较为成熟的“城市综合营运”模式一般为数盘联动，布局某一区域，并持续深耕，实现产业价值和地产价值融合发展。近年来首创置业与万科联手打造了金域缇香项目，其房山奥特莱斯随后开业，形成一个以世界名品奥特莱斯为核心的高端产业综合体。与首创奥特莱斯相呼应，首创置业同区域开发的住宅也在京西区域联动运营。

刘晓光表示，在城市新生浪潮崛起的中国城市化发展大背景下，城市综合营运模式则将成为大型房企的转型方向。“所谓的城镇化是中国高铁的城镇化，城市化是中国地铁的城市化。”他表示，无论在什么样的市场环境下，首创集团最看好一线城市的发展。便捷的交通环境，是帮助城市发展的首要条件。

刘晓光认为，２０１３年首创奥特莱斯的面世，正是首创集团强调的产业价值与地产价值相融合的案例。作为新型住宅产业综合体开发模式的创新之作，首创奥特莱斯的产业综合开发，尝试城市运营，实现六盘联动，也是首创置业转型城市运营的探索。

“万科的最新定位是城市配套服务商。”６月底，万科总裁郁亮公开表示了万科的发展战略。事实上，包括万科、龙湖、碧桂园、金融街在内的房企，已经在着手布局城市运营领域。同时，越来越多的房企开始认识到，从现在开始布局城市运营领域，在住宅市场不再增长甚至出现萎缩时，公司可以有机会轻易地转变成为城市运营商并获得新的生存空间。