券商：地产泡沫+通缩=超级地产泡沫

万达房地产

年终策划：房企办猪场卖彩票 "不务正业"成潮流 ·央行突袭降准 2月楼市或迎利好 ·买房或将受限 抢占澳洲楼市倒计时依旧坚定看好地产股票的表现，并按照优先顺序前后推荐信达地产(600657,股吧)，华侨城A，保利地产(600048,股吧)、首开股份(600376,股吧)、招商地产(000024,股吧)、南京高科(600064,股吧)、万科A、张江高科(600895,股吧)。尤其提醒信达地产(600657,股吧)与华侨城的投资机会。

与市场普遍讨论的改革与地产转型的认知不同，我们认为决定未来几年地产走势的主要矛盾是，没有破灭的地产泡沫和日益严重的通缩压力之下的政策抉择问题。
　　
地产泡沫与通缩同时存在并不是一个常见的现象。二战以后，在我们能够搜集到数据的18个国家中，这种现象总共只出现过29次，并且存续的时间都不是很长。
　　
地产泡沫与通缩共存会增加央行政策抉择的难度。如果像08年那样地产泡沫炸裂与通缩同时来临，央行选择很简单，玩命宽松即可。如果地产与CPI同时到达高位，政策选择也很简单，不停加息便是。唯独地产泡沫高位徘徊，通缩压力却已来临时，央行政策选择最为艰难，若利用宽松政策拯救经济脱离通缩区域则势必将地产泡沫吹的更大，若不宽松任由地产景气程度下行，则势必招来更深的通缩。
　　
地产景气程度越高，降息越容易刺激房价上涨。在报告《永远找不到的完美利率-一个地产研究的框架》中，我们证明了存在一个完美利率，当真实利率水平低于完美利率时，房地产景气程度会螺旋式上升。同时也证明了，房地产景气水平越高，对应的完美利率水平就越高。因此在地产景气程度高时降息，更容易将利率打到完美利率水平之下，也更容易刺激起地产行业的再度繁荣。
　　
在更深的通缩与更大的泡沫之间，全部的央行都选择了更大的泡沫。通缩除了会导致经济衰退、失业率上升以外，更为重要的是它还能让传统货币政策失效。在央行的工具箱中，名义利率没有上限，却有一个逻辑上的下限，即不能低于0。如果经济进入通缩区域，经济体内的实际利率水平将不再受央行控制。即名义利率很低，但由于通缩的存在，实际利率可能越来越高。央行只能束手无策，呆萌萌地看着经济堕入螺旋式下降之中。因此全部的央行在面临通缩威胁时，都无一例外地选择货币宽松，而情愿付出地产泡沫越来越大的代价。
　　
中国地产周期本来就没有结束，通缩压力的出现会导致地产泡沫膨胀更快。在我们的深度报告《永远找不到的完美利率-一个地产研究的框架》、《好的泡沫与坏的泡沫》中，我们很系统的研究了地产泡沫的生命周期问题，并且指出中国地产行业的大拐点肯定没有到来。而现在的通缩压力，以及随之而来的货币宽松政策，无疑会使得泡沫的扩张速度加快，兴许最终房价的最高点，会超出了所有人的想象。
　　
当下中国通缩压力与地产泡沫并存
　　
中国正在面临通缩压力
　　
1月份国家统计局公布的CPI数字仅为0.8，创下08年金融危机以后的最低值。同时PPI已经连续35个月小于0，打破了97、98年所创造的连续31个月为负值的记录，更为难堪的是1月份PPI突然扩大为-4.3。无论政策选择如何，考虑到PPI由负转正尚且需要时间，我们认为从PPI的角度看，中国工业体系正在经历历史上持续时间最长的通缩威胁。
　　
尽管CPI仍旧维持在正值区间，但由于其仅有0.8的绝对量，业已形成的下滑趋势，以及外围大宗商品价格的持续疲软，我们认为CPI通缩也在渐行渐进。

地产泡沫并未崩盘，与通缩压力并存

与08年次贷危机时，发达国家所遭遇的地产泡沫炸裂，从而引发通缩不同，中国此次面临通缩压力的同时，中国地产行业并没有出现崩盘式回调，相反地产价格维持高位，地产公司日子甚至比11~12年周期更为好过。70大城市新建住宅价格，相比13年最高点也仅下跌4.8个百分点。通缩压力与地产泡沫共存是一个不太常见也是值得深入研究的问题，我们认为这一问题的最终解决将影响到地产行业未来几年的发展。

更大泡沫与更深通缩，政府部门面临的两难抉择

地产泡沫与通缩同时出现，会大大增加央行政策抉择的难度。如果像08年那样地产泡沫炸裂与通缩同时来临，央行选择很简单，玩命宽松即可。如果地产与CPI同时到达高位，政策选择也很简单，不停加息便是。唯独地产泡沫高位徘徊，通缩压力却已来临时央行政策选择最为艰难，若宽松拯救经济脱离通缩区域，则势必将地产泡沫吹的更大，若不宽松任由地产经济程度下行，则势必招来更深的通缩。