房价下跌的三大原因：不动产登记、房产税及降息

万达房地产

3月18日，国家统计局网站发布2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。与1月相比，70个大中城市中价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的为2个;与去年同月相比，价格下降的城市有69个，持平的有1个。

2月份新房价格环比上涨的仅深圳、赣州，涨幅分别为0.2%、0.1%，几乎可以忽略不计。而环比下降的城市已扩大到1.3%。据统计，这已是全国70个城市房价连续6个月环比下降了。而且，今年2月份环比下降幅度在明显扩大，平均降幅比上月扩大0.1个百分点。

2月份新房价格同比走势更加不堪目睹。70个大中城市中，价格下降的就有69个，另1个为持平。同比价格变动中，最低竟下降了10.8%，这个城市就是杭州。杭州这几年一直领跌全国房价走势。

令市场不解的是，从流动性看，央行几乎使出了比2008年还要大的放水货币的信贷力度，并且态度明确要支持房地产复苏。从调控来说，无论是房贷政策，税收政策，还是公积金贷款政策，全国都几乎彻底地放开;地方政府更是使出了十八般武艺来推高房价。然而最为权威的国家统计局数据，却“拒不配合”，公布的2月份房价下跌幅度仍在扩大。

合理的解释是有的。春节因素导致成交量清淡似乎是一个因素。2月份适逢春节假期，从成交量看，70个大中城市新建商品住宅销量比上月减少近10万套。不过，过去开发商都把春节假期作为房市促销的手段和机会，部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所增加。因此春节因素不是房价跌幅扩大的根本原因。

就目前而言，对房价走势构成巨大压力，首先是不动产登记条例的实施。这对购房者，特别是持有多套房产者都构成了影响。官员特别是贪官急于脱手多套房，防止其成为秃子头上的虱子。试图新购改善型住房者，受不动产登记的影响，许多已经收手。这对住房需求构成了严重打压。

其次，紧接着不动产登记条例实施而到来的房产税，也是打压房价的猛药。城市白领阶层手握多套房的，都在考虑尽快出售，更谈不上新购住房了。

第三，过去央行一放水房价就大涨，这次却不涨反跌，那么放水的货币都去哪里了?都流向股市了。央行行长周小川在两会记者会上已明确表示支持货币信贷进入股市，进入股市也是支持实体经济。股市的赚钱效应与楼市的前景不妙，使得一大部分原本有意愿的购房者推迟了购买计划，将资金进入到股市。目前在央行支持下，市场资金包括货币流动性都将大举入市，股市会越来越火，实体经济和楼市则可能越来越低迷。

楼市投资者、刚性需求者，近期应该继续以观望为主，暂且不必出手。

辨析房产税：70年土地产权与房产税

一国政府为民众提供公共服务，作为交换条件，民众应该纳税，但如何纳税才相对合理公平却是一个复杂的问题。在中国古代曾实行过很长时间的人头税，也就是说，不论田地财产多少，平民皆按人头均等承担供养朝庭等各项开支。这种人头税征收相对简易，并且看上去非常公平，但它明显严重地违背了现代税收中的纵向公平理念。直到清雍正年间实行“摊丁入亩”，人头税才基本被废止，被土地税这种财产税所取代，税收负担主要与土地多寡相挂钩了。

现代社会已基本没有人头税了，尽管不同国家的税收五花八门、十分繁杂，但均可归入三大类：对商品流转和交易行为征税、对所得征税、对财产征税。低收入国家的主体税种是增值税、消费税、营业税等流转类税种，而高收入国家则以所得税和财产税为主。低收入国家老百姓的所得很低，也普遍没有财产积累，只有对日常经济活动和商品流转征税才能有宽广的税基和稳定的税源，但如果一个国家经济发展了，人们的收入和财产增长了，并且差距极大，这时候仍然严重依赖流转税就显得非常不公平了。因为穷人对一般商品和服务的消费占其收入的比重远高于富人，而一般消费支出对巨富者的财富来说几乎可以忽略不计。富人的“富”主要体现在收入之高和财产之多上，而穷人之“穷”也主要体现在收入之低和财产之少上，这时再让商品和服务的消费承担主要税收任务，直接结果就是穷人交纳的税占收入的比重远高于富人。当下中国，实行的正是这种违背纵向公平的税制。

中国的增值税、营业税等流转税占总税收入的50%以上，而相应的财产税性质的税种只有城市房产税(小范围试点)、车船税、城镇土地使用税等数个，税收总额在国家税收总盘子中可以忽略不计，相比之下，发达国家财产税占比普遍在10%-15%，一般发展中国家占比也达到5%-6%。

流转税是谁消费多谁多交税，所得税是谁的收入高谁多交税，那么房产税就是谁的财产多谁多交税。在贫富分化日益体现为财产多寡的今天，房产税是体现税收公平的题中应有之义。不仅如此，在公共服务的获取与成本支付的对应性方面，房产税有着其它税种无可替代的优势。同等面积、功能的房产其价值高低取决于公共服务的优劣(环境交通、治安、教育等)，其它税收来源提供的公共服务提高了房产价值，但这个价值的提升却为财产所有者独占，显然是不公平的。房产税是一个历史悠久的税收，是城市化进程中自然而然产生的，在世界各地具有普遍性。有些地方，它的名字就体现了最原始的公共服务本质，例如，在香港它被称为差饷税，即它最初是用来支付警察治安服务的。

目前强烈抵制财产税的人，台面上的理由主要有二：一、现在总体税负太高，不能再开征新税。这种观点无疑是有道理的，在总体税负已经高居全球榜首的情况下，再做税收的加法怎么说也是不合理的。所以，推出房地产税一定要在其它税收上做减法，其中主要是大幅度降低增值税率、优化所得税，可以考虑将增值税率每年降低2个点，5年内降到7%，大致与国际水平接近，而个人所得税现在也是问题重重，要在让利的前提下进行改革和优化。如果房产税的开征导致总体税负增加，那么房产税就可以说是失败了。

反对者另一个重要的理由是，中国的城市土地公有，房屋所有人只有70年土地使用权而没有所有权，对缺乏所有权的对象征收房产税，从法理上说不过去。到目前为止，这是反对房产税最有力的理由。对此，确实有辨析的必要。

首先，房产税的本质是对财产的征税，而财产的主要属性就是它的经济价值。动产也好、不动产也好;有形的也好，无形的也好，只要能给主人带来排它性的经济价值，那它就是其财产。虽然每个人房产证上都注明了土地使用期限，即房主不拥有土地的所用权，但没有人会因此否认这是他的财产，也没有人否认它所具有的经济价值。

在一些国家，两种土地产权的住房并存，既有永业权房屋(Freehold，即土地为屋主所有)，也有租业权房屋(Leasehold，即土地只有使用权)，前者一般比后者市价高10%-20%，但如果租业权房屋的地段和环境好于前者，其价格则可能比前者更高。这也从侧面说明，经济价值是财产的关键，土地年限只影响财产经济价值的高低，而不影响其性质。

其次，现代产权概念不局限于所有权，事实上产权是一个完整的权能体系，所有权、占有权、处置权、收益权分割是一种常态。这种情况反映到法律上，就是各国将这种对它物的支配和利用的权利，概括为用益物权。早在清朝末年，用益物权的理念就被引入到立法过程中了，2007年公布的《物权法》则让用益物权的概念完全出现在法律条文中。

再次，从世界各国的实践看，土地所有权的有无并不影响房产税的征收。例如，马来西亚的房屋分永业权和租业权两类，但同样被征收房产税。新加坡也是如此。香港地区全部实行土地官用，但房产也征收房产税(名为差饷税)，只不过数额相当低，常为人所忽略。

由此可见，所有权并不是征税的法理障碍，对任何一物，财产税的前提是“财产”性质的成立，而非所有权的存在，这个原理虽然主要针对的是不动产，但对动产同样成立。

房产税从法理上不存在障碍，并不等于房产税可以随意引入，不受约束地征收。除了严格遵循税收法定原则之外，它还绝不能成为实质上的增税，否则它将失去合法性，成为恶政。同时，房产税的设计上也应该兼顾短期目的，即上一篇文章所说的抑制房价和稳定地方收入来源。一旦承认要为房产税设置这些前提，那么它的具体框架设计，包括征税范围、税率、其它税种的减税、征收方式，就不能信马由缰了。