楼市空置率 一笔糊涂账？

万达房地产

  全国4898万套房空着靠谱吗

  “目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”近日，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示。随后，IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。”

  作为衡量楼市泡沫的重要指标，中国住房空置率到底有多高？

  空置率高低之争难休

  西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

  但许多业内人士及学者分析认为，IMF报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。

  以中国房协副会长任志强等为代表的业界人士根据住宅竣工数量推算认为，我国城镇地区的空置率不太可能超过20%。

  不过很多购房者都发出疑问，这么高的空置，为何在建楼房仍旧那么多？

  杭州一家本土房企负责人认为，单纯说空置率意义不大，关键要看城市之间、区域内部的商品房供需是否平衡，“除开一些激进的冒险者，多数开发商都对市场做过细致调研，不会闭着眼睛往火坑里跳”。

  某些城市确实存在“造城”过度

  万科、雅居乐等大型房企高管向记者证实，目前其开发的中高端楼盘空置率“相对较高”，“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”，鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，已是事实。

  即使是在楼市火爆的上海，记者随机走访的几个市内及郊区的楼盘发现，刚需住房的入住率一般在80%~90%以上；而位于市中心区的中高端楼盘、郊区别墅区的空置率普遍较高。

  空置率说明了啥？据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，美国住房空置率长期保持在较低水平，即使美国楼市最差的2007~2008年，租房空置率最高时候也就达到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

  空置率在我国统计系统中仍空白

  作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。但对于这个重要指标，相关部门对其的统计上仍是一片空白。

  对此，国家统计局新闻发言人盛来运说：“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑，调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”

  住建部门相关人士接受采访时表示，关于空置率，目前“没有准确官方定义”。

  市场难保不出错，但市场会自己纠错。“不用太过纠结，楼市的参与者会用供给、价格进行调节，将空置维持在适当比例。”一位房地产业内人士说。

  但专家认为，个别地区楼市的供求失衡确实需引起重视。随着不动产统一登记能加速推进，为社会提供权威的基础数据，让各类猜测、臆想式的数据引用能找到共识，不再让空置率成为说不清楚的糊涂账。