中国楼市新一轮救市措施或出台

万达房地产

中央对于去库存的强调，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号。专家分析，新一轮房地产救市措施将出台。

时隔多年后，“救市”再次成为房地产业的关键词。自10月23日以来，监管层连续三次在公开场合谈到房地产，并传递出“去库存”的明确信号。

来自国家统计局的数据显示，今年1-10月，全国房地产开发投资增速为2.0%，连续22个月出现下滑。今年前三季度，GDP（国内生产总值）同比增长6.9%。

中央对于去库存的强调，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号。专家分析，新一轮房地产救市措施将出台，政策将重点关注高库存的三四线城市，包括增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度等方面。

分析人士指出，中国房地产市场走势呈现出周期性特征，当前正处于第二个大周期的“末段”。供应过剩和区域分化的特征决定了市场进入到一个自发调整的新阶段，且此时面临的内外环境也大为不同，即使按照上一轮的刺激力度，市场也难以迅速升温。

为什么当前去库存如此重要？一方面是缘于目前高企的库存压力。国家统计局的数据显示，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。两年以来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。

当然，库存压力主要来自于三四线城市。张大伟说，库存问题是一个分化的问题，目前一二线市场在2014年9月30日以来一系列政策刺激下，库存压力明显缓解。目前压力大的主要是三四线城市。数据显示，1~10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1~9月份回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行。

在房地产开发投资方面，1~10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点，创下了21个月以来的新低。10月当月，房地产开发投资下降2.4%。由于房地产开发投资历来占固定资产投资的20%左右，而且影响到上下游如钢铁、水泥产业的投资，因此房地产开发投资的下滑无疑会在很大程度上影响固定资产投资的增速。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然今年市场去库存效应开始显现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，还需要出台更多的针对性举措，只有房地产去库存达到一定的成效后，后续开发商拿地和投资的意愿才可能增强。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从近期房地产业对宏观经济的作用分析，销售复苏对经济的正面影响，远不如投资放缓对经济的负面影响。

他表示，其一，建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业，这些行业也是导致中国经济低迷的“重灾区”。其二，作为“三驾马车”的固定资产投资，是决定经济短期企稳的关键，而房地产又是固定资产投资中最低迷的部分。

在拖累经济增长的背后，高库存还可能导致更为严重的后果。杨红旭续指，如果库存不降、房价下跌，还将威胁金融体系的安全。

杨红旭表示，我国银行业对房地产抵押物有很强依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以房地产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为房产。如果三四线城市的房价继续下跌，则很多贷款的质量将趋于恶化，进而冲击金融体系。

他说，对于商业银行而言，虽然近几年已经严控开发贷，但开发贷质量变差是不争的事实，在2012年之前放出去的贷款，不良率仍有可能上升。与此同时，卖地收入大减，地方政府偿债能力下降，也将使得地方平台贷的压力越来越大。

“2007年美国次贷危机就是与房价下跌有关。”杨红旭警示说。

张大伟说，为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。不过此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。

厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授对本报说，房地产行业经过十年的高速增长，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场，这个过程中，大部分三四线城市由于产业发展不够、公共资源配套不足，对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大，因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

因此，要有效消化三四线城市的库存，就必须要增强它们对周围人口的吸引力。一般而言，三四线城市的外来人口主要是来自地级市所管辖下的市县，如果连下面的市县人口都吸引不了，那么三四线城市要增加住房需求也就无从谈起。但现在的问题是，农村的人口大多直接向一二线城市发展，再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移，三四线城市的发展一直比较慢。

那么如何增强三四线城市的吸引力？这里面加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，未来在以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。

不过，如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源，即便有三四线城市的户籍，对周围的农民也无法产生足够的吸引力。因此未来如何加快三四线城市产业的发展和公共资源的布局亦十分关键。例如，河北省提出，要利用京津冀协同发展的国家战略为契机，促进北京周边地区房地产市场发展，以建设与世界级城市群相适应的卫星城市为目标，强化规划的引领作用，不建“睡城”和“围城”。

另一方面，在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。即在2015年~2017年三年内将改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套、农村危房1060万户。在这方面，目前各地纷纷实施的保障性住房货币化补贴、收购存量商品房为保障房等举措也是解决商品房库存的一个重要途径。

比如，郑州市政府宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。

此外，在信贷政策方面，继续宽松仍有必要。张大伟说，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。之前非限购城市的首付降低到25%，未来还有望继续调整降低。

我国房地产市场化之路并不久远，但“救市”早有先例。

一位不愿具名的券商分析师指出，我国房地产市场发展呈现周期性特征，每7年为一个大周期，每个周期内包括5年左右的增长期，和1-2年的衰落期。
该分析师表示，从房地产市场真正建立基础制度开始算起，第一个大周期在2003年到2008年。其中，2003年到2007年为增长期。在各项市场化措施的推动下，房地产市场规模迅速扩大，房价也快速上涨。

2008年初，全国商品房交易开始萎缩，预示着衰落期的到来。统计局数据显示，当年全国商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌19.5%。70个大中城市房屋销售价格平均同比下降0.4%，环比下降0.5%，亦是多年来首次下跌。

但当年年底的一项措施，开启了第二个大周期。2008年10月，央行祭出“两成首付”，且将首套房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍。此后又祭出一系列税费优惠手段。

尽管“两成首付”仅维持了一年半，但从2009年到2014年上半年的五年多时间里，市场始终处在上涨期内。直到2014年下半年，市场才明显降温。如今虽然成交量和价格有所回升，但房地产投资、拿地等指标仍处于低位，意味着衰落期仍未结束。

上述分析师指出，与上轮“救市”行为类似，在市场刚刚进入下行周期时，政府部门就已着手布局。他表示，本轮救市行为可追溯到去年的“930新政”，今年9月，央行又将非限购城市的首套房最低首付比例降至25%。

虽然去年以来的多次降息，已使当前的利率水平处于历史低位，但业内人士普遍指出，如今的救市力度仍然不及当年。

中原地产首席分析师张大伟就指出，现有的楼市刺激措施“力度很小”。他认为，如果监管层认为房地产市场已经到了“非救不可”的程度，那么不排除恢复到2008年的“两成首付、七折利率”水平的可能，也不排除继续松绑“限购令”的可能。如果这两项措施得以实施，就会真正刺激楼市。

至于税费优惠、放松首套房认定、提高公积金贷款上限等“常规武器”，业界普遍认为很有可能出台，但与前两项措施相比，其作用只能作为“辅助”。

来源于 商业见地网