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[楼市杂谈] 叶檀:2018年 房价不涨房租涨 我是买房还是租房?

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发表于 2018-1-4 17:20 |阅读模式
大家过完元旦了吗?吃饱喝足又回到办公桌前了吗?

吃也吃了,喝也喝了,我们继续说说财富,说说房产。2017年没买到房子的,是不是想2018年剁手,趁着房价跌的时候众人恐慌我抄底?

这是不可能的。就算房价跌了,你也抄不到底。因为,好的地段、便宜的楼盘,你根本买不到。论辛苦你比不过大冬天里支着帐篷排队的,论有钱你比不过一掷千金根本不贷款的。

可房价不会涨,捂着口袋观望的人多了,想买也买不了的限购一族多了,再说,开发商涨,不让你开盘。

2018年,房价平稳,房租涨。房地产市场,太,健,康,了。

我认为,现在的房价就是被控制的价格,我坚信,只要政府想控制,那就能控制。

一二线地产最重要的,是租赁市场继续打破现有的房价格局。

政府人为设定了一个廉价的租赁土地出让价格,让开发商目瞪口呆,心跳过速。

从先知先觉的上海开始。

2017年7月4日晚,上海市国土局有石破天惊之举。

张江和嘉定两块租赁土地出让,张江楼面价为每平方米5569元,嘉定为每平方米5950元。上海土地市场价格一夜回到十年前。

获得这两块地,还有其他苛刻的条件。竞得人100%自持70年,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源,可建筑面积为20.13万平方米,除去公摊面积,平均每套房大概在80到90平米左右。

这个价格把当地的地价、房价砸出了一个大坑,一直砸到地下十八层。

房租不高于市场同类房源租金水平,可根据市场租金水平情况适时调整;嘉定项目租约原则上不超过3年、张江项目不超过6年。

以张江现在的租金计,建成后每套房租金大约在每月3000元。就算原材料成本上升,加上精装,每平方米价格上升到11000元,80平米的房子成本为88万元,以每年3.6万的租金计算,不计算其他成本费用,租金回报率为4.1%左右,加上管理费、利息等,大约在3%左右。

呵呵,这也是目前一线城市最高的租金回报率,这样的租金回报加上3到6年的固定租约,做个金融产品让开发商过上安稳的日子绰绰有余。

这还不算完,上海房价将受到连续重拳打击。

2017年7月7日,上海市政府发布《上海市住房发展“十三五”规划》,“十三五”时期新增住房供应总套数比“十二五”期间增加60%左右,约170万套。

其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)左右。

以目前百万套市场租赁存量,加上十三五期间的70万租赁增量,170万套基本可以解决500万人左右的住房问题。加上其他保障型住房,上海三分之一的常住人口住房问题就此解决。

有个朋友说,现在上海各区政府还在改造以往的厂房等,改造为保障型住宅。房地产市场向政府主导飞奔,那就会做实泡沫,房价稳,房租涨。

只要户口、教育不跟买房绑定,实现租售同权,租赁市场那简直是一跃千里。

2017年的冬天,让人印象最深刻的,是有人拖着行李离开了这座城市。京沪核心城区,人口不会再涨了。2015年上海外来常住人口就在下降,到2040年人口控制在2500万,每年人口只增加4万人。

是啊,很多人在生二胎,现在,让外地人走,给本地人把生二胎的地方给腾出来。

岂止上海,全国热门城市跟进。2017年7月初,12个城市住房租赁试点,全国超50城出台了支持住房租赁的政策。

根据58集团房产数据研究院统计数据,截止2017年12月15日,全国10城涉及住宅的自持用地(含部分自持)达149宗,自持体量约514万方米。

其中,杭州51宗,上海和天津分别有29宗,北京有27宗。

根据北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划,今后五年租赁住房计划供地1300公顷,占整个土地供应计划的21.7%,可建设约50万套租赁住房。

然后是深圳,从2017年8月起,以招拍挂方式出让的商品住房用地,必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。

12月27号,南京出让首块租赁用地。

租赁房多了,会不会压低房价?这是不可能的。

棚户区改造创造了N多的购房者。

根据住房城乡建设部获悉:2017年,全国各类棚户区改造开工609万套,完成投资1.84万亿元。预计2018年完成600万套左右,从2018年到2020年,一共完成1500万套,这就牵涉到起码4500万人。

生活成本上升,租金上涨。

看看现在一碗面条多少钱,国内的品牌服装一套多少钱,看病多少钱?房租指定会继续上涨。

根据58 同城租房数据,2017 年全国年度人均月租金价格同比上涨16.7%。北京人均月租金为2795元,同比上涨14%。杭州成为人均月租金最高的新一线城市,达到1550元,同比上涨了6%。其他诸如重庆、郑州、长沙、青岛等城市,人均月租金同比涨幅在5%到10%之间。

从2012年到2016年,一线城市和新一线城市在2012年到2016年的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。

租金便宜、功能又好的租赁房,是给人才准备的,普通人,就接受市场租金吧。

每年房租跟着货币上涨,即使只有5%,房价保持不动,大概再过十年左右,租金回报率就会回归正常。

就这样,我们恢复健康了。

有不相信的人,有还想大规模买房的人,有想租便宜房的人,我祝你们新的一年,也跟房地产一样,洗洗更健康。

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