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[楼市杂谈] 叶檀:一份独家指南 香港人在大湾区什么城市买房最合适?

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发表于 2018-9-19 16:27 |阅读模式
粤港澳一体化,为广州、深圳两座核心城,广深周边卫星城楼,添了一把火。

9月1日开始,粤港澳实施居住证制度。努力了这么多年,终于能和750万香港同胞,2500万台湾同胞,66万澳门同胞站在同一起跑线上,争夺买房资格。
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图片来源:视觉中国
《叶檀财经》参考过去三年香港居民在大陆购房需求,粤港澳城市未来潜力,大湾区交通区位,以及服务业和就业机会等数据,寻找最适合香港居民落脚的城市。500万,就有5000英寸大豪宅啦。

我们的主要评判指标有四个:

一,城市的平均房价和户均总价。

二,当地的买房政策,首付比例和公积金贷款利率。

三,高铁、地铁和当地交通区位。

四,这个城市的服务业就业人口占总常住人口的比重,未来上下产业链是否能够完整承接。

五,这座城市在粤港澳一体化中承担的功能,城市的定位和未来潜力。

一、中山:已被炒高

香港同胞到大湾区,首先要避免被各种伪利好炒高的城市,比如中山。

2016年初,中山市中心住宅均价只有9000元/平米,下属区镇县大约在6000到7000元一平米,居民负担不重。随着横跨珠三角海湾的深中通道开工建设,闻到血腥味的炒楼党一哄而上,中山楼市迎来一波暴力拉升。2017年,中山市区上涨到15000元到20000元/平米,下属各区镇普遍突破1万元关口。

其实,深中通道并不能给中山带来多大的实际利好,两者在工业上无法互补,在深圳工作的白领未必会选择双城生活

2017年,粤港澳大牌房企涌入,多个城市房价上涨,透支到精疲力竭。

佛山土拍最火爆,2017全年供应465.23万平米,全湾区供应量最多。卖地累计86宗,收获出让金880亿元,总成交额大湾区第二,创下单月拍卖10宗宅地的新记录。

广州土地出让金总额最高,2017年为925亿元,卖地38宗,总面积270.4万平米。供应面积位居湾区第三,楼面价依然是全湾区最高。

肇庆地价涨幅最高,总成交390亿,供应面积排名湾区第二,2017年市场热度极高。从楼面均价来看前五名分别是广州(12479元/平米)、珠海(10237元/平米)、东莞(8769元/平米)、中山(6748元/平米)和佛山(6480元/平米)。

进入2018年,炒房客撑不住了。即使在大本营深圳,除个别海景房和别墅之外,住宅也普遍出现阴跌,被爆炒的中山缺乏后续资金。从2017下半年起,中山房价一直处于高位横盘整理,持续到2018上半年。

二、肇庆:从涨幅最多到流拍最多

避开各种伪利好,还需要面对极具迷惑性的房价涨幅。

根据克尔瑞数据,截至2018年8月30日,大湾区9城合计成交土地出让金1564.25亿,总成交建筑面积2784.78万平米。在全国土地流拍的大环境下,成绩亮眼。

其中,土地出让金总额最多的是佛山,合计为676.03亿元,其次是广州,土地出让金额440.65亿元,第三是江门,共成交了117.8亿元。

佛山提前预支了广佛同城的各种利好。

即使设置了限地价、竞配建、自销等超高门槛,依旧挡不住房企拿地热情。根据克尔瑞数据,2018年1到8月,佛山土地成交59宗,包括住宅、商住、商办和综合,成交金额和成交建筑面积均为粤港澳第一。

广州土地稀缺、成本上升,严重影响了房企在湾区的布局。1到8月广州成交36宗地块,成交总价440.65万平米。

肇庆是座安静而美的城市,尽管在大湾区9城中土地流拍第一,奇葩的是,丝毫不影响涨幅居前。

2018年前8个月,整个粤港澳大湾区只出现14宗土地流拍,商住用地流拍12宗,商办用地流拍2宗,其中肇庆流拍8宗,位居大湾区9个城市首位,广州紧随其后流拍3宗地块。相比全国前7个月出现796宗流拍,大湾区土拍市场非常坚挺。

8月21日,位于肇庆鼎湖区1宗103亩住宅用地,起拍楼面价3000元/平米,无人报价,遭遇流拍。
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《叶檀财经》根据房协数据整理,2018年6月,以30%租金同比涨幅、70%房价涨幅的权重,计算粤港澳9城综合房价涨幅排名,第1到9名分别是,江门(27.87%)、肇庆(24.16%)、深圳(21.03%)、东莞(20.37%)、广州(18.45%)、中山(17.76%)、惠州(15.77%)、佛山(10.5%)和珠海(9.6%)。

肇庆上半年房价租金综合涨幅位列大湾区第二,但已是强弩之末。

三、洼地在东莞和珠海

属于香港同胞的洼地城市,首先应该有良好的服务业。

根据官方数据,2016年粤港澳九城第三产业占常住人口比重,前五名分别是深圳(42.644%)、广州(35.542%)、珠海(29.063)、东莞(24.422%)和佛山(22.070%)。除去深圳和广州两个核心城市,珠海脱颖而出。
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珠海房价尽管在回落,但成交量稳步增长。

珠海中原研究中心数据显示,2018上半年全市均价20477.04元/,环比下降0.7%,同比下降7.31%。除唐家、新香洲、老香洲价格结构性上涨外,其他区域价格均回落。

根据珠海统计信息网二手房成交数据,1到7月累计交易面积81.97万平方米,同比减少8.2%。7月份二手房交易面积16.75万平方米,环比增长19.05%,其中住宅增加12.81万平米。

调控政策没有松动,珠海成交量没有下跌,新房备案价节反而节攀升,二手房量跌价升。

另外,港人前往大陆购房,通常意味着会在当地工作生活,良好的交通区位和完善的产业链,是落脚城市必不可少的条件。比如拥有众多制造业、电子信息产业和手机通讯的东莞。

东莞有足够的产业支撑,华为、OV和阿里巴巴都已经抢滩登陆东莞。

从交通区位来看,东莞位于广州珠江东口岸,是广东最重要的商品交易通道之一。深莞已经迈入同城时代,大疆、华为等都在东莞建立生产基地,城际铁路将涵盖东莞大部分区域。广深高铁将于9月23日正式通车,只要30分钟,从东莞坐高铁能直达香港。

一次又一次“被赶跑”的华为,其实还在东莞继续拿地。

根据官方数据,2018年7月,东莞土地成交10宗,成交总面积39.61万,成交总金额为3.85亿元。成交类型中科教用地(C65科研设计用地)占比较大,华为在转移生产基地后,再次大规模拿地。

东莞租房市场迎来了春天,逐渐回暖。

东莞东城万达广场一位中介表示,近两个月租赁市场供需两旺,除了毕业生求职,还涌现出一批高收入人群。有的是外资企业的外派人员、有的是为方便子女读书的生意人,作为中上层消费全体,搅热了租赁市场。

乐有家研究中心统计数据显示,2018年7月,东莞平均租金环比上涨4.02%。优质单身公寓租金为32.64元/平方米,比两房的平均租金高出23%,比三房的平均租金高出33%,优质单身公寓成为抢手货。

两三年前,香港人前往大陆买房最爱深圳。通常优先选择位于罗湖和福田区的优质两房一厅,总价400到500万以内。

2016、2017年粤港澳房价疯涨,深广优质楼盘逐渐减少,价格太高。一些保守的香港买家优先落脚城市,从过去的深圳福田,转移到周边城市,比如距离最近的东莞。

粤港澳一体化和居住证制度,港水北上,置业习惯在改变,从围绕口岸、跟随开发商,转向寻找实实在在的居住地,避开肇庆、江门等房价虚高、缺乏后继上涨动力的城市,向东莞、惠州和珠海等城市,一步步靠拢。

来源:叶檀财经

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GMT+8, 2018-10-19 00:56

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