万达广场社区-全中国最劲爆的达人俱乐部

 找回密码
 立即入住
查看: 373|回复: 0

[楼市杂谈] 叶檀:黄奇帆一走 重庆房价和火锅一样火爆

[复制链接]
发表于 2018-4-3 15:16 |阅读模式
和重庆火锅一样麻辣过瘾令人难忘的,除了当地人火爆耿直的性格,也只有在过去一年中暴涨的重庆房价了。

虽然各种限售限购和调控政策,过去一年房价依然飞涨。

2017年当地政府推出了数个政策,2017年9月23日发布,新房与二手房两年后方可上市交易;2017年5月9日,规定首套房认房又认贷,二套房首付比例不低于四成;2017年7月1日,规定本市居民限购三套房,外地居民限购一套;同时重庆财政局、国土局和房管局等六部门联合发布规定,对三无人员购房征收房产税等。

但是,依旧挡不住重庆楼市长达一年的火爆。这是什么情况?

《叶檀财经》以目前公布2018年棚改计划开工数据的171个城市,综合2018年2月二手房同比/环比涨幅,进行排名分析。重庆2018年2月房价同比涨幅排名全国第五。

首先,重庆的经济体量绝非周边城市可比。

2017年房价大涨,原因在于多年的城市发展策略,尤其是固定资产投资与房价地价的背离。根据目前公布的2017年GDP,重庆排名全国第五,仅次于广州。重庆固定投资规模巨大,2016年固投规模为16048亿;2015年是15931亿,2016年北京的固定投资仅为7944亿。

可是重庆固定投资的大部分都在郊区和县域工业园,在开发商疯狂拿地的城八区,固投规模很小。但是当地消费并不低,甩开西部城市好几条街,最终造就了最近五年重庆房价的洼地。

这一块洼地,正在由中心向两边快速填平,回头看看五年前的房价,不知道当地人民是否会更怀念黄奇帆市长。

一、存销比3个月  房价比火锅更火爆

2016年以前,有接近六年时间,重庆几乎处于房价平稳期,地产政策相对平稳,并结合地票这一大胆创新进行调控。随着刚需不断扩大,2017成为重庆楼市起飞之年。

根据重庆市房地产开发协会数据,2017年供地主要在渝北区和巴南区。2017年重庆市主城区房地产类用地供应142宗,较2016年增加39宗;供应面积1404.82万,较2016年增长40.48%;供应最大可建面积2971.99万,较2016年增长36.66%。

市场供不应求,渝北区和巴南区成为新贵。

渝北区是全市最受瞩目的潜力区域,土地供应规模大;巴南区则由于自身土地储备丰富,加上周边区域土地供应不足,大大提升了土地价值,2017年土地供应显著增多;位于传统核心区域的渝中区、江北区、九龙坡区,由于区内可供开发用地逐渐萎缩,供地节奏缓慢。

全国地产商加速填埋重庆洼地,其实从重庆2011年以来的住宅存量、住宅建面均价和住宅年均存销比来看,自2017年3月开始存销比就一直在历史低位徘徊,在长达9个月的时间去化周期维持在3个月以内。

随着供地一同上升的,是不断走高的成交额和土地溢价率。

2017年主城区房地产类用地成交金额1200.09亿元,比2016年增长69.27%;土地折算楼面地价4645.01元/,比2016年增长47.55%。土地供应节奏加快、开发企业土地储备不足,推升地价大幅上行,在主城区稀缺热点区域,频频出现土拍溢价率超过100%的情况。

二、核心区大幅补库存

开发商携手在城八区补库存,只管住宅不管商业。

根据重庆房地产开发协会的数据,2017年重庆地产新开工面积5680.04万,较2016年增长16.51%。其中住宅新开工3759.63万,较2016年增长25.37%;办公楼新开工94.86万,同比下降41%;商业新开工768.1万,同比下降14.65%,非住宅开发被抛弃。

从全市38个区县看,2017年新开工有22个区域上涨,其中主城9区有7个上涨,是新房开工增长最大动力,主城区供应短缺,但非主城区甚至有一半区县新开工低于2016年。

住宅开发带动了车库等物业兴起,2017年重庆新开发项目以中高端刚需和改善为主,停车难是业主最大痛点之一,于是车位配比大幅提升,多个项目户均车位比超过1。

金地、荣盛发展、碧桂园、中粮等一批房企新入驻重庆,本地的龙湖、金科、华宇等企业纷纷抢滩热点板块,2017年新成立房企288家,较2016年多76家。

房企业绩表现不俗,根据克尔瑞销售排行榜,百亿级房企从2016年的1家增至8家,融创以207.9亿跨入200亿房企量级。纵观前十名,融创、龙湖、鲁能、万科2017业绩涨幅70%以上,金科、恒大、保利、东原业绩涨幅超100%;旭辉涨势最明显,2017年销售业绩95.8亿元,同比上涨537%。

三、为什么黄奇帆一走 重庆房价就大涨?

黄奇帆从2001年1月上任,到2016年12月离任,在重庆政府工作了15年11个月20天,任副市长9年时间,任职重庆市长近7年。

在此期间,重庆房价大约由每平方米2000多元上涨至8000多元(重庆一直按照套内面积计算房价),一碗二两重庆小面的价格由2001年的1.5元上涨至6元。

控制房地产市场,黄奇帆有五个法宝。

一是房地产投资占固定投资比例维持在25%左右,2015年2月,黄奇帆在重庆讲课时表示,“要求每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%,超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化。”

二,土地的价格不能超过房价成本的35%。地价受政府的调节作用较大,不仅通过增大供应量来降低地价,也设置了土地价格的硬性指标。

三,建立地票制度,保证重庆土地市场的良性流动,重庆很少有像其他城市那样,拆迁、强迁、强征地的恶性事件发生,根源还是使用了合理的地票制度。

四,减少需求。对最低收入的5%提供廉租屋,对中低收入的30%提供公租屋,让这些人离开了商品房市场。这样就降低了对商品房的需求。

五,整顿开发商,关闭一定数量的地产公司,减少无效供给。太多地产公司造成乱竞价、乱出价、乱盖房子。对于进入招拍挂去竞价拍卖的地产公司,必须核查其资金来源。实力不强、需要借高利贷的,不准参与竞价。免得到时地王频出现象层出不已。

2016年9月,黄奇帆透露,从今年开始三年内,重庆市每年将关闭500家房地产公司,3年关掉1500家。

黄奇帆走后,25%、3000家开发商的事情也就不了了之。

2017全年,重庆商品房住宅网签均价为10083元/平米,同比增长21.85%。这一轮重庆房价上涨的主题,是主城区供应短缺和刚需改善爆发。

品牌房企都在向中高端住宅倾斜,高品质精装修是卖点之一,各路房企的房屋储备价格一路走高,其中东原、香港置地货储量超80%货值在12000元/以上。根据锐理数据,2017年重庆主城区商品房成交3214万方,存量去化周期已下降到8.8个月。两江新区高层成交占比居首,高层成交总量达287万方,占总成交的17%,巴南区次之, 占比16%。其中,大平层作为高层物业的高端产品,在2017年大爆发,全年共成交36万方,同比上涨263%,成为2017年增速最快的产品类型。

2017年主城区全年总计有30起地产企业并购收购,大户包括融创、万科、协信和蓝光,四家企业获得土地储备百万方以上,其中融创收购体量最多,总计达319.8万方,直接并购可以快速缩短开发周期,争抢市场份额。

(重庆进入拓展二环时代)

最近三年,深耕重庆的房企拿地区域来看,布局已经明显向外靠拢,内环之间涌现出多个热点板块,重庆楼市的重心正在向二环拓展。

想让重庆房价下跌,甚至像前几年一样温和上行,恐怕都不现实。

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即入住

本版积分规则

关于我们|Archiver|触屏版|手机客户端|万达广场社区_达人网 ( 京ICP备12002076号 京公网安备 11011502002931号 )

GMT+8, 2018-9-22 05:04

快速回复 返回顶部 返回列表