住建部新规住宅按套内面积算 告别买100平米只得70平

万达房地产

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部2月18日公布的《住宅项目规范（征求意见稿）》显示，房地产交易将正式告别“公摊面积”，近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易，据悉本次意见反馈截止时间为2019年3月15日。

分析人士表示，此次出台这一规定主要是因为：本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

此外，《住宅规范》提出，城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。

同时，《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求，防水墙、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固，无空鼓，表面平整、洁净，无裂缝，无爆灰等等。

对此，中原地产首席分析师张大伟进行了解读： 是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

1：这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

2：从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

3：套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

5：从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

相关文件：

《住宅项目规范（征求意见稿）》

全文如下 ：（节选）

目 次

1 总则

2 基本规定

3 布局与配套

4 建筑空间

5 结构与地基

6 室内环境

7 建筑设备

2 基本规定

2.1 功能要求

2.1.1住宅项目选址应保障安全，并应符合下列规定：

1 不得在有滑坡、泥石流、山洪等自然灾害威胁的地段进行建设；

2 与危险化学品及易燃易爆品等危险源的距离，应满足有关安全规定；

3 存在噪声污染、光污染的地段，应采取相应的降低噪声污染和光污染的防护措施；

4 土壤存在污染的地段，必须采取有效措施进行无害化处理，并达到居住用地土壤环境质量的要求。

2.1.2住宅应具有卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能空间，内部空间尺度与构造应满足居住者活动的需要，并应保障居住者安全。

2.1.3住宅建筑应满足居民用水、用电、通风、炊事等基本生活的要求。

2.1.4严寒地区和寒冷地区的住宅建筑应设供暖设施。

2.1.5住宅建筑项目应配置附属道路、绿地，并具备商业服务、便民服务等配套设施。住宅建筑布局应保障日照标准。

2.1.6 住宅建筑应对用水、用电、用气进行分户计量。

2.1.7 农村住宅建筑应根据需要设置农机具、农作物储藏等基本功能空间。

2.2 性能要求

2.2.1住宅建筑设计工作年限应符合表 2.2.1 的规定。

表 2.2.1 住宅建筑的设计工作年限

2.2.3住宅建筑室内空气污染物的浓度不应大于表 2.2.3 的规定。

表 2.2.3 住宅建筑室内空气品质参数限值

2.3 验收交付

2.3.1城镇住宅工程竣工验收前，应对下列项目进行分户验收：

1 住宅室内空间尺寸；

2 地面、墙面和顶棚面层质量；

3 门窗、护栏安装质量；

4 室内防水工程质量；

5 给排水系统安装质量；

6 室内电气工程安装质量等。

重点关注：

2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：

1 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；

2 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；

3 消防设施应完好，消防通道应畅通。

2.4 使用维护

2.4.1用户不应在楼面上堆放影响楼盖安全的重物。

2.4.2严禁未经设计审核和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观。

2.4.3用户不应拆改公共用途的水、暖、电、燃气等配套设施。

2.4.4 用户不应自行拆改或占用公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用部位。

2.4.5不应擅自改变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用途。

重点关注：

2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

3.2 场地

3.2.1居住街坊内应规划设置集中绿地，并应符合下列规定：

1 新区建设项目集中绿地面积不应少于 0.50㎡ /人；旧区改建项目集中绿地面积不应少于 0.35㎡ /人；

2 宽度不应小于 8m；

3 在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于 1/3，其中应设老年人、儿童活动场地。

3.3 配套设施

3.3.1 城镇住宅项目应根据居住人口规模及设施服务半径配套建设相应的生活服务设施。

3.3.2 居住街坊应配套建设物业管理与服务用房、儿童与老年人活动场地、便利店、生活垃圾收集点等生活必须的便民服务设施。

3.3.3城镇住宅项目应配建非机动车与机动车停车场所，并应符合下列要求：

1 非机动车停车场所应位置合理、方便使用和管理；

2 机动车停车场所应设无障碍车位，且不应少于总车位的 0.5％；

3 机动车停车场所应具备新能源汽车充电设施安装条件。

4 建筑空间

4.1 户内空间

4.1.1 套型的使用面积应符合下列规定：

1 由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于 30㎡；

2 由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于 22㎡。

4.1.2 卧室的使用面积应符合下列规定：

1 双人卧室使用面积不应小于 9㎡；

2 单人卧室使用面积不应小于 5㎡；

3 兼起居的卧室使用面积不应小于 12㎡。

4.1.3 起居室使用面积不应小于 10㎡。

4.1.4厨房的使用面积不应小于 3.5㎡。

4.1.5 每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备。当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时，其使用面积不应小于 2.2㎡ 。

4.1.6 厨房、卫生间的室内净高不应低于 2.20m。

4.1.7卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于 2.50m，局部净高不应低于 2.10m，局部净高的面积不应大于室内使用面积的 1/3。住宅利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，室内净高不低于 2.10m 的使用面积不应小于室内使用面积的 1/2。

4.1.8卧室、起居室、厨房不应布置在地下室；当布置在半地下室时，应符合本规范对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护等相关规定。

4.1.9 厨房应设洗涤池、案台、灶具、排油烟机等设施或为灶具、排油烟机预留安装位置。

4.1.10卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。

4.1.11卫生间的楼地面应设置防水层，墙面和顶棚应设置防潮层，卫生间门口应有阻止积水外溢的措施。

4.1.12 卫生间的布置应符合下列规定：

1 起居室在套内入口层时，该层应至少设有 1 间配置便器和洗面器的卫生间；

2 卫生间便器和洗浴器旁应安装扶手或预留安装条件；

3 布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。

4.1.13每套住宅应有放置洗衣机的位置及条件。

4.1.14厨房、卫生间、阳台和户门的门槛高度及同层相邻空间地面的高差不应大于 15mm。

4.1.15 套内入口处过道净宽不应小于 1.20m；通往卧室、起居室的过道净宽不应小于 1.00m；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于 0.90m。

4.1.16户门应采用具备防盗、隔音功能的防护门。

4.1.17套内楼梯设置应符合下列规定：

1 当楼梯一侧靠墙时，楼梯梯段净宽不应小于 0.75m；

2 当楼梯两侧均靠墙时，楼梯梯段净宽不应小于 0.90m，并应在其中一侧墙面设置扶手；

3 楼梯的踏步宽度不应小于 0.22m，高度不应大于 0.20m，扇形踏步转角距内侧扶手中心 0.25m 处的宽度不应小于 0.22m。

4.1.18设有阳台时，阳台应符合下列规定：

1 应设晾、晒衣服设施，且顶层阳台应设雨罩；

2 六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于 1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于 1.10m。阳台栏杆应有防护措施。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于 0.11m；

3 开敞式或设置洗衣机的阳台地面应有防水措施；

4 各套住宅之间毗邻的阳台应设分户隔板。

4.1.19窗外没有阳台或平台，且窗台距楼地面的净高低于 0.90m 时，应设防护设施。

4.1.20向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。

4.2 公共空间

4.2.1走廊和公共部位通道应符合下列规定：

1 走廊和公共部位通道的净宽不应小于 1.20m，局部净高不应低于 2.00m；

2 设置封闭外廊时，应设可开启的窗扇；

3 走廊、通道内台阶和门槛等高差处应设置轮椅坡道；改造工程走廊、通道内台阶等高差处无法设置轮椅坡道时，应在台阶旁设置扶手。

4.2.2 电梯不应紧邻卧室布置。当受条件限制，电梯不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声和减振措施。

4.2.4 公共出入口设置应符合下列规定：

1 每个居住单元应至少有 1 处公共出入口符合无障碍设计要求；

2 公共出入口门洞口宽度不应小于 1.20m；

3 出入口平台上方应设置雨篷；

4 公共出入口台阶高度超过 0.70m 并侧面临空时，应设防护设施，且防护设施净高不应低于 1.10m；

5 公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取防止物体坠落伤人的安全措施。

4.2.5居住街坊用地人行出入口、附属人行道路、集中和宅旁绿地道路和有活动设施的场地、配套便民服务设施出入口和住宅单元出入口应符合无障碍要求。

4.2.6居住街坊配套便民服务设施的建筑内部空间的通道、楼电梯、公共卫生间和接待设施应设置符合无障碍功能要求的设施。

4.2.7 住宅电梯门洞、轿厢门开启净宽度和呼叫按钮，楼梯踏面材料应符合无障碍功能要求。

4.2.8阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设防护栏杆。

4.2.9 住宅应配套设置信报箱。

4.2.10 住宅设置地下和半地下机动和非机动车库时，应符合下列规定：

1 车库出入口处应采取防止室外地面雨水回灌的措施；

2 机动车和非机动车库的车道局部净高不应低于 2.20m。车位局部净高不应低于 2.00m。

4.2.11下列设施不应设在住宅套内，应设在住宅共用空间内：

1 公共功能的管道，包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电干线（管）等（设置在开敞式阳台的雨水立管除外）；

2 公共的管道阀门、电气设备及用于总体调节和检修的部件（户内排水立管检修口除外）；

3 采暖管沟和电缆沟的检查孔；

4 燃气引入管阀门。

6 室内环境

6.1 声环境

6.1.1 住宅卧室、起居室内噪声级应符合下列规定：

1 昼间卧室内的等效连续 A 声级不应大于 45dB；

2 夜间卧室内的等效连续 A 声级不应大于 37dB。

6.1.2楼板的计权标准化撞击声压级不应大于 75dB。

6.2 光环境

6.2.1 每套住宅获得冬季日照的居住空间不应少于 1 个。

6.2.2 住宅的卧室、起居室、厨房应有直接采光。

6.2.3 住宅的卧室、起居室照明色温不应高于 4000K。

7.4 电气

7.4.1 每套住宅设置的家居配电箱不应少于 1 个，家居配电箱的设置应符合下列规定：

1 家居配电箱底距离地面高度不应低于 1.6m；

2 家居配电箱进线应采用铜芯线缆。且对于建筑面积小于或等于 60㎡且为一居室的住户，家居配电箱的铜芯进线线缆的横截面积不应小于 6m㎡；对于建筑面积大于 60㎡ 的住户，家居配电箱的铜芯进线线缆的横截面积不应小于10m㎡；

3 家居配电箱应装设同时断开相线和中性线并具有隔离功能的电源进线开关电器。供电回路应装设短路和过负荷保护电器，电源插座回路均应装设剩余电流动作保护器。

7.4.2 住宅家居配电箱套内供电回路配置应符合下列规定：

1 每套住宅设置的照明回路不应少于 1 个；

2 装有空调的每套住宅设置的空调电源插座回路不应少于 1 个；

3 厨房设置的电源插座回路不应少于 1 个；

4 装有电热水器等设备的卫生间设置的电源插座回路不应少于 1 个；

5 除厨房、卫生间外，其他功能用房设置的电源插座回路不应少于 1 个。

7.4.3 每套住宅电源插座的设置要求和数量应符合表 7.4.3 的规定。所有插座均应采用安全型插座。

表 7.4.3 每套住宅电源插座的设置要求及数量

7.4.7每套住宅应设不少于 1 个家居配线箱，家居配线箱的设置应符合下列规定：

1 每套住宅应设信息网络系统，并应采用光纤到家居配线箱的方式建设；

2 每套住宅应设有线电视系统，每套住宅的电视插座不应少于 1 个；

3 信息设施系统的线路应预埋到住宅套内；

4 家居配线箱的进线管不应少于 2 根，有源家居配线箱应配置供电电源。

7.4.8 当发生火警时，疏散通道上和出入口处的门禁应能集中解锁或能从内部手动解锁。设有安防视频监控系统和火灾自动报警系统的住宅建筑或住宅小区时，应设安防监控中心和消防控制室。

7.5 电梯

7.5.1 新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：

1 四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m 的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有 1 台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于 0.90m；

2 十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于 2 台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于 1 台；

3 新建住宅建筑电梯的载重量不应小于 800kg。

7.5.2 既有住宅建筑加装电梯的载重量不应小于 300kg，轿厢门净宽度不应小于0.80m。

7.5.3 电梯井应独立设置，并不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井井壁上除开设电梯门洞和通气孔洞外，不应开设其他洞口。

来源：住房和城乡建设部官网  金融界