万达商业地产重拳出击昆明

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提要：万达提出国际企业概念，万达国际级企业的道路会怎么走？万达集团收购AMC的战略意义和其他方面的影响？王健林心中对此早已成竹于胸。

　　万达广场与昆明的三次擦肩而过，让大连万达集团股份有限公司董事长王健林心中颇有几分不甘。于是，有了昆明西山万达广场高规格定位，至少从万达广场2012年布局昆明第一店就定为万达广场A级店，即可见一斑，而超五星级酒店和超高级写字楼的标准，也自不必说。

　　“近300米的双塔写字楼，完全可以做成100米的6座，但我不想这么做。”地标建筑的外在表现就是品质的代言之一，要做，万达就一定要做到最好。也应该让中国首席城市商业综合体万达广场的时尚范儿，与春城本就时尚的特质，共生繁华，相得益彰。

　　与王健林的访谈对话，也由此开始……

　　10年前一座高尚社区10年后一座繁华地标

　　万达带给昆明的远非如此

　　作为全国性的一个知名品牌，万达早在2002年就进入昆明市场，10年时间，滇池卫城完美收官。10年间，万达集团已成长为中国商业地产的领军企业。万达广场在全国布局，令很多人惊叹，如今万达又准备在昆明开发“昆明西山万达广场”，和10年前开发滇池卫城却有着不同的战略意义。

　　面对这个问题，王健林稍作思考后说道，对于昆明西山万达广场，它对城市及万达集团都有非常重要的意义。首先，相比滇池卫城，万达广场的产品类型不同，滇池卫城是住宅区，万达广场是商业项目，而且当中有写字楼、酒店、商业中心等等。

　　其次，万达广场的地标性很强，项目有一对两栋近300米的写字楼，目前在全国来看，两栋在一起的300米写字楼还没有过。而作为金产区动作较快的项目，万达广场的品质尤为重要，将来对于建设泛亚金融区，丰富昆明的商务环境有很大促进作用。

　　最后，万达广场投资额和强度更大，接近100亿元投资，接近两年半三年就完成。目前在全国经济放缓房地产遭到严厉调控的形势下，能掏出20多亿买这个地，建设纯粹商业性项目，还是需要勇气的，这是对昆明和云南最大的支持。

　　万达广场是中国商业地产第一品牌，当昆明万达广场拔地而起时，王健林对昆明万达广场给昆明商业带来的变革，给整个城市带来的影响，已经有了全方位的构想。

　　王健林说，万达广场能够让省城居民，外地出差到昆明的游客了解什么是真正的城市综合体。比方说选址，为什么万达在那个地方选址。别人不敢去，万达去了，这就需要创新，需要胆量，只有对产品有足够的信心，才可以把选址拉开，拉开以后空间就大了。

　　品质方面的直观享受也非常强，暂时定名“昆明双塔”的写字楼，外形招标结束了，方案是全球顶级大师设计。酒店是超五星的，品质可以跟大连今年初开业的奢华酒店康莱德媲美。不久后面市的展示中心，大家都会看到。在近300米高的写字楼顶层规划了一个云中会所，会很震撼。

　　商业部分，昆明西山万达广场定位A级店，会非常震撼。在这个项目对面，由奥运会团队设计了音乐灯光喷泉，将来可能会成为昆明旅游新景观。

　　万达广场“城市中心”的精髓

　　“购物中心是吃出来的”

　　对于万达广场，有一句非常有名宣传语“万达广场就是城市中心”很多万达广场并不是建在传统意义上的城市中心，万达凭什么可以做到每开业一座万达广场就可以创造一个城市中心的？

　　王健林思维缜密，言语逻辑性很强，说到关键处，不断做出的手势更是表达出多年历练的沉稳和自信。第一，万达广场体量巨大，在小城市的规模是15万平方米，省会城市20万平方米以上，业态非常丰富。第二，万达广场突出规划非零售业态，就是吃喝玩乐。万达广场内部规定零售比重低于50%，要涵盖影城、唱歌、旱冰、餐饮等众多业态。特别的是，餐饮比重很大，占整个万达广场的20%以上。一般规划25~35家，个别地方规划了40家餐厅，囊括各种各样的风格，包括海外、东南亚。“购物中心不是买出来的，是吃出来的。”中国人的观念是民以食为天。虽然餐饮价值没有那么高，但是会带来很高的人气，会使人群在商场产生消费。

　　无论是商业规模还是业态规划，都是直观可见的，而隐藏在背后的，则是万达集团的整体运营能力。作为综合性的全国商业管理公司，万达有强大的运营中心和策划部。在其他城市的万达广场遇到运营瓶颈时，万达即会迅速做出分析，找到商业定位不准确的原因，那些商品不合适的，立刻调整，其他商家跟进，再做一些促销。现在，万达集团对商业的分析，做到了统计每店每天的人流量，下一步就要做到分析进店人群的年龄和性别，更准确地实现商业分析。很多都是看不到的软功夫。

　　万达多产业并行发展

　　商业地产、文化、旅游三足鼎立

　　2010年开始，万达集团增加了旅游投资，形成五大产业，对于旅游产业会不会成为万达将来发展的强势方向，新的产业模式会给房地产业带来什么影响，万达集团未来在云南有什么样的投资布局，王健林给出了明确的答案。

　　王健林说，万达产业有五个，但是核心产业是商业地产、文化产业、旅游投资。当然不动产会有购物中心、高级酒店，但是行业就是这三大块。文化、旅游肯定会成为万达未来的支柱产业，到2020年，万达的非地产比重要超过地产，使企业真正成为转化成涵盖文化、旅游、地产的综合集团。万达要做百年企业，就一定要想一百年后的事，这个产业就要可以运营，所以万达向文化旅游产业开拓。

　　在云南，万达现在有两个大项目，西双版纳项目已经正式开工。原来计划2016年开业，现在在调整计划到2014年率先开业一期。此外，万达计划在瑞丽投资一个精巧的万达广场，虽然投资收益可能小一些，但在能够充分展现中国的对外形象。万达专门做了国门线精致万达广场模板建设，就是为了展现中国的良好形象。

　　万达领军商业地产靠什么？

　　靠规模、靠品质、靠速度、靠实力

　　近年来调控围绕住宅市场，商业对很多开发企业来说是机遇，很多大的企业也转型做商业地产，这个市场竞争异常激烈，万达如何保持在商业上的领先地位？如何保持他的竞争核心优势？对未来而言，万达需要应对那些挑战来保持这种优势？

　　王健林认为，房地产调控以后，很多企业转而进军到商业地产，不一定是坏事。首先我们国家的开发比例严重的不合理，在2010年之前，住宅占城市建设超过80%，一般来说住宅开发比例在50%、60%，其他应该是商业、文化、医院等等。现在全面开发商业是一种回归，但现在是一拥而上，将来很多公司会在市场竞争法则中被淘汰，达到平衡。

　　对万达来说，万达具备规模优势，去年在建规模是370万平方米，从今年开始会超过400万平方米，二十几个广场，规模就是优势。万达从2011年提出，三年品质提升年，从外装、内部装饰，照明、招商、室外环境五个层面全面提升万达品质。昆明西山万达广场是在品质提升年推出的产品，将来的品质会非常好。

　　第三点，可能就是实力，做不动产是需要实力的，一般周期要3—4年，万达快一点的两年开业，慢一点一般要3—4年，各方面对实力都是考验。万达有规模、有品质、有速度、有实力，按照现在的正常速度不变，万达到2015年即会成为全球最大的不动产持有商。

　　万达广场:

　　城市对话世界的国际ID

　　每一座国际化大都市，都有一座享誉世界的城市综合体。美国曼哈顿，获誉“世界中心”；法国拉德芳斯，现代巴黎的象征；东京六本木，日本的世界封面。城市综合体聚集包括商业、商务、居住在内的城市顶尖业态，作为城市发展的未来方向，成为城市的绝对中心和“国际身份证”，引领城市对话世界。

　　万达提出国际企业概念，万达国际级企业的道路会怎么走？万达集团收购AMC的战略意义和其他方面的影响？王健林心中对此早已成竹于胸。

　　王健林说，万达有一个口号叫国际万达百年企业。“我自己的理解主要是企业规模是国际级的，至少你在世界上企业规模排在前一千家。第二是企业的管理水平、制度水平就是企业竞争力。第三是文化。”

　　关于收购AMC，王健林认为，院线是成熟产业，在美国一百年前就出现多厅院线，万达收购的AMC成立公司历史有93年，这个模式很成熟，要想成为世界前三名，不并购没有任何可能性。第二在商言商，收购不挣钱的话，一定不收购。AMC的问题出在负债率太高、设备老化。如果注资改造后在亚洲市场上市，应该可以在资本市场盈利。第三个方面，如果能再收购一家院线公司，占全球20%市场的时候，也许会产生新的模式。


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