楼市调整亟盼“妙方”

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各种唱空中国楼市的言论从4月份延续到现在仍不绝于耳。先是外媒集体看空中国楼市，接着有业内大佬、专家出来发声唱衰，而后又是外资投行发布报告称楼市处下行周期恐崩盘等。中国的房地产价格一直居高不下，投资利润丰厚，使得大量的资金蜂拥至这块投资热土。然而，来自各方的数据显示，今年全国楼市整体表现十分低迷。这也是导致各种楼市唱衰言论的原因。关于中国楼市是否存在大泡沫，泡沫即将破裂从而引起楼市大崩盘的争论此伏彼起。

楼市遇冷调整在即

野村证券5月6日公布报告称，中国房地产调整已经开始。野村的这一观点来自于该公司对中国房地产市场的观察。野村称，在2014年第一季度，中国26个省份中有4个省份的房地产投资是负值，其中黑龙江和吉林的降幅超过了25%，投资下降导致房地产开工和销售水平滑坡。

楼市低迷最直观地反映在房价上。据搜房网数据，4月份中国三线城市的房价下降了27%。而二三线城市房价下降潮也开始蔓延到一线城市，深圳、北京的部分楼盘也出现降价现象。同时二手房降价蔓延。据和讯网消息，自1月以来，北京二手房挂牌价持续下调。4月份，北京87%的房源挂牌价下调。

多方数据显示，全国各地的土地出售金额也在下降。彭博综合数据显示，今年3月份全国20个大城市土地出让值同比下降5%，为过去一年以来的最大降幅。

楼市进入调整期似乎已是个不争的事实，然而问题究竟有多严重？是结构性调整，市场对过度投机行为造成的泡沫的挤出行为，还是深度调整，泡沫破裂后的崩盘行为？站在消费者的立场，不少人希望商品房价格大幅下降，甚至有些人视高房价为中国社会问题的万恶之源。然而，房价真的暴跌，随之而来的很多经济问题恐怕也会让我们高兴不起来。

经济增长或受牵累

对于中国房地产市场下滑引发的经济问题，外媒和投行们普遍担心，这将增加地方政府债务问题的风险，使经济增长放慢问题进一步恶化。

野村证券认为，大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡，或拖累今年中国国内生产总值（GDP）增速放缓至6%以下。考虑到房地产市场对中国经济的巨大影响，房地产行业增速放慢就意味着GDP增速放缓。野村公布报告后不久，瑞银（UBS）也公布了房地产评估报告，报告表示，政府仍有意愿和办法来减轻房地产滑坡的影响，这些政策包括扩大基建投资和放宽房地产政策。尽管如此，瑞银仍将2014年的中国GDP增速预期从7.5%下调至7.3%，将2015年GDP增速预期从7%下调至6.8%，以便体现对中国房地产行业的担忧。

彭博新闻则关注中国房地产下调增大地方债务风险。彭博社称，据中国财政部年度工作报告，2014年中国政府预算中，土地出让金将减少11.8%。国土部的数据显示，2013年全国土地出让金占到地方政府预算的61%。中国房地产市场下调将给地方政府债务带来更大风险，影响其融资能力并可能使经济下滑趋势恶化。

摩根士丹利首席中国经济学家表示，随着房地产市场趋冷，土地出让金将下降，这会给不少地方政府融资能力带来挑战。在那些房地产过剩严重的地方，土地出让下降的情况会更严重。在土地出售收入减少的情况下，中国地方政府如找不到其他替代性收入来源，其违约风险就会加大，并有可能引发金融动荡，加剧中国出现自1990年以来的最大幅度的经济增速放缓势头。

楼市解困还需“妙方”

对于业界的普遍担忧，不少地方政府已经开始采取措施，如改变房地产调控计划，拯救楼市。然而外界对地方政府的救市政策诟病不少，指责地方财政对土地收入的严重依赖从而导致救市等干预市场行为。

也许仅仅靠地方政府是不足以扭转这种市场调整的，中国必须出台强有力的宽松“组合拳”。目前，中国人民银行仍坚持审慎的货币政策，但如果经济增速进一步放缓，中国恐怕要认真考虑宽松货币政策问题。

野村证券经济学家指出，因为房地产市场修正将带来雪球效应，未来几个月放宽房地产调控政策至为关键。地方政府将面临更大压力来拯救房地产行业，主要原因是政府财政收入对土地出让的依赖程度过高。如果不出台刺激政策，房地产投资将大幅下滑，中国经济增速有可能放缓至5.8%。美国、日本房地产泡沫破灭之前，货币政策紧缩均扮演了刺破泡沫的重要角色。

汇丰银行经济学家认为，对于中国央行来说，目前正是刺激私人投资的恰当时机，长期利率已经显得过高。

而瑞穗证券经济学家则表示，地方政府将感受到房地产市场下调的影响，但这也可能会变成好事，地方政府会努力寻求其他融资途径，如变卖其他资产等。目前的关键是要改革财政体制，消除对土地出让的过度依赖。

现在说楼市崩盘还为时过早，中国楼市风险和政策措施要取决于不同的城市情况，有一些地区的房价可能略微下降，但如果出现大幅下滑，应该看到，政府有足够的政策工具来宏观调控。