今年是中国房地产市场拐点

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“中国房地产市场不收缩不行，2014年是真正的一个中国房地产市场拐点。”在5月12日举行的中信里昂证券中国投资论坛上，中信里昂证券亚洲地区房地产行业研究部主管王艳作出上述表示。

  用了一年的时间，调研了12个城市，看了609个房地产项目，了解了80万套房的入住及空置率情况……中信里昂证券在2013年5月至2014年5月这段时间，对中国城市房地产空置率做了一项调查活动。

  中信里昂证券调研的结果是，这80万套房里面基本都是过去五年竣工的，空置率是15%。

  王艳表示，这比境外投资者预期低很多。与美国比较，美国现在有10%的空置率，他们是75个城市的平均空置率。

  “我们的空置率比美国才高了5个百分点，看起来问题不大，其实问题还是很大的。从2000年到现在，已经建好但空的房子全国大概有1000万套，等于中国城市人口5%左右，要算GDP的话，把1000万套房换算成一个金额，估计是10万亿元，就是2013年GDP的18%左右。”王艳说，通过中信里昂做的模型，中国真正每年入住的需求大概是700万套，就是7亿平方米的建筑量。而2011年至2013年，每年销售量大概1000万套房，可是最终我们认为有人入住的是700万套房，未来两三年，每年会多加300万至400万套建好而空置的房，到2017年可能会达到1800万套，按GDP比例的话，到时候GDP比例不是18%，而是大概35%。

  在王艳看来，从2014年开始，中国的房地产销售量会收缩，2013年至2020年预期中国房地产市场销售量会收缩36%，主要收缩在三线城市。“到现在为止，三线城市库存量一直在积累，因为很多三线城市容纳量有限，可能卖了第一轮就没有第二轮，再建下去也不会有人买，也不会有人住，我们担心的是这个问题。”

  因此，王艳认为，从目前一直到2020年，中国房地产市场未来会走一个收缩的方向。对开发商来说，未来1年至2年都将进行所谓的“淘汰赛”。

  中信里昂证券做房地产空置率调研的方法是：首先，做调研的同事像买家一样去看，跟业主、地产、管理处了解小区空置率大概是什么水平。其次，用放大能力很强的照相机拍照片，每个项目拍20张，根据调研同事回来报告的空置率，再做一个调整，每一个窗户去数，很多房子基本上是毛坯的。如果有一些冷气机或家具，基本上会把那套房定为入住的房。再次，晚上去调研，看看亮灯率。