投资客：不做最后一名渔夫 房地产黄金时代远去

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38岁的广州某金融监管系统副科级干部吴文（化名）与妻子张娟（化名）在一场由境外金融机构举办的投资理财分享会上听得津津有味，他们正在寻找新的投资产品，替代已参与多年的房地产投资。

“不仅投资风险越来越高，投资空间也在逐渐缩小。”吴文感叹道，稳赚不赔的房地产黄金时代已经远去，这是他们撤离房地产投资的主要原因。

“不想做最后一名渔夫”

在上述分享会上，张娟手上拿着几份来自境内外不同类别的理财计划，也有一些属于海外风险投资入股的理财计划，“收益略低，不过都可以考虑尝试。”

“收益略低”是张娟一种有所保留的说法。事实上，对于有着近8年房地产投资经历的夫妻二人而言，在投资理财市场上接触到的项目收益率几乎都远远低于房地产投资。

“我们今年以来，都在寻找能够替代房地产投资的投资渠道，比如这类金融机构的投资计划，还有去物色一些创新领域的项目投资。”吴文强调。

“为什么撤离房地产投资？早该‘撤网’了。”虽然身为官员，但吴文却保留着潮汕人天生的商人嗅觉，他用“捕鱼”来形容房地产投资，“早些年只要一撒网，都能挣到钱，而且还不乏大鱼，现在只剩下小鱼小虾米，再不撤，恐怕自己都被套进去。”

借用李嘉诚“不挣最后一个铜钱”的说法，吴文称“自己不想做最后一名渔夫”。

张娟坦言，今年他们投资的几个房地产项目收益都出现了问题，这让夫妻二人真正意识到风险的来临。

张娟从2012年初开始，以民间借贷的方式为朋友的一家房地产公司提供融资，“此前回报一直很稳定，回报率20%，甚至30%都曾出现过，房企用得起也还得上。”

由于前两年房地产市场风生水起，从中获利的投资者并不少。部分实体经济的经营者为提高资金回报率，借道旗下工厂从银行贷款，再转投房地产。

吴文表示，在发生“钱荒”风波的2013年，虽然外界不断强调房地产领域风险逐步暴露，但投入到该领域的资本依然很活跃，投资方式除了民间集资，还有多种金融产品。

但今年因多地房地产市场骤然变冷，上述与张娟合作多年的房地产公司在资金回笼方面出现问题。“这家房地产公司需要借到更多的资金，也愿意接受高利息的融资，不过投资客还是不敢借。”

最近几个月，很多朋友都拿着项目策划书、融资计划书等找张娟及她的生意伙伴，张娟说，“项目比往年多，市场上的资金也充足，可就是对接不上。”

张娟分析，越来越多资金聚拢到房地产行业中，行业的融资环境也较一两年前宽松，但市场的变化使得不少资金持观望态度，都担心在这场击鼓传花的游戏中，花最终砸在自己手里，无法再传下去。

投资风险蔓延

事实上，随着整个行业寒意四起，房地产投资危机信号也在继续释放。

吴文与张娟去年的一项房地产有限合伙基金项目连续两期延期兑付，目前，资金依然面临兑付危机。

据他们描述，该项目投资回报高达17%，且能获得一定股权。

事实上，有限合伙基金市场混乱，通常对并不优质、交易不活跃、可投资空间不高的房地产项目进行“包装”，用较低的投资门槛、高额的年收益率吸引投资者，实际上，资金安全、项目风险管理往往存在缺陷。

此前，深陷资金链危机的全国百强房企光耀地产发起的多个有限合伙产品出现了延期兑付危机，而且融资项目存在造假嫌疑，项目背景被夸大，甚至是“移花接木”到国有单位保障房项目。

有媒体统计，仅今年就曝出7家资产管理公司、私募股权基金发行的多款产品出现问题导致无法按期兑付，涉及金额超过35亿元。由于有限合伙形式发行的产品可以绕过众多监管条款，信托、私募股权基金、第三方资管机构等均青睐此形式发行产品，有限合伙也成了无法兑付理财产品的重灾区。

夫妻二人均表示，他们一直很谨慎，不会盲目跟风，随随便便投项目，一般是经过相熟的朋友寻找到可靠的渠道才投资。如上述有限合伙基金项目，他们确定该项目为某市一家国有企业子公司负责人所发起的项目，才愿意参与。

张娟称，由于他们具备掌握信息的优势，资质比较好的项目可以提前获知，这成为前几年投资房地产稳赚不赔的重要因素。“不过一旦风险蔓延，再好的项目也会受到波及。”张娟描述。

吴文分析，之所以青睐投资房地产行业，是因为这个行业的发展依赖众多掌握在政府手上的资源，而且属于资金密集型的行业，所以借助掌握资源的权力，不同环节的审批部门都有机会找到“生财”的机会，这个行业也产生了众多裙带关系。

吴文进一步表示，金融监管系统的官员介入房地产投资的手法更高明且隐晦，利用错综复杂的股权交易合作等金融操作手段，渗透到房地产投资中，一般查不出来。