专家建议三年不缴房产税房产充公 被指不可行

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房产税一向是市场敏感的词汇，在房产税征收的立法工作未完成前，就有专家提出“三年不缴房产税，房产可以充公”的建议。他的建议合理吗？会被有关部门采纳吗？

　　房产税一向是市场敏感的词汇，在最近召开的2014年博鳌房地产论坛上，作为房产税“力挺派”代表的财政部财政科学研究所所长贾康抛出“三年不缴房产税，房产充公”的说法，引发争议。

　　贾康“放炮”

　　贾康首先表示，中国住房保有环节的税收不能简单套用美国的普遍征收模式。“在可以预见的相当长时间内，不能按照美国那样建一平方米征一平方米， 必须扣除一个免征额；无论多富的人，第一套的住房是要受到免税待遇的，这样人们相对容易接受这个新制度，这是立法需要考虑的要点之一”。

　　他还认为，为了让房产税改革更好地推动以及普及，政府应该非常细致地把房产税“钱从哪里来，用到哪里去”告诉每个纳税人，做到最大化的透明。

　　做到这两点后，要是还有人不接受房产税，贾康建议，“对于不愿意缴房产税，或者找不到房屋主人缴税的这种情况，可以在媒体上进行公示，若公示后 3年内都未前来缴税，国家可以直接把这间房屋充公”。这并非贾康第一次抛出“充公”说，去年贾康在接受中国新闻网采访时就曾表示，针对房产税收不上来的难 题，建议采取满两年后先公示，再充公的做法。

　　该言论一出，立刻引发争论。有网友编了一个段子：中国的房产“一吃”土地出让金，“二吃”转让住房所得20%个税，“三吃”房地产税，“四吃”以房养老，这才是舌尖上的中国。还有网友直接斥责说：“谁给你的权力？你说充公就充公？”

　　面对质疑，在第一时间，贾康在其超过10万粉丝的微博上贴出一个帖子，那是今年6月份《人民日报》“房产税，怎么收”的专题报道。该文谈及美国的房产税制度——“在美国，房产税拖欠两年以上，房屋会被充公、依法拍卖”。

　　由此可见，贾康原意所指的“充公”是“依法拍卖”，而非“暴力罚没”。贾康还通过微博表示：“我一向强调在法治化、民主化轨道上的配套改革中，在实质性转变政府职能中，处理好住房保有环节上的税制建设问题。”

　　实际操作不可行

　　据了解，在2011年上海试点房产税初期，对于拒缴房产税的行为并没有明确的处罚措施。但去年上海税务部门明确强调，2014年1月1日起，逾 期缴纳房产税的，要按天收取滞纳税款万分之五的滞纳金；对经催报催缴仍拒不纳税的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》和本市试点办法有关规 定处理。同时，未纳税信息纳入个人的联合征信体系。

　　按照《中华人民共和国税收征收管理法》相关条款，对于反复拒绝缴纳税金的个人确实有“强制执行”的措施，包括“扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款”。

　　不过，对于房产税来说，真的执行这一条也很困难。以上海为例，2013年上海应缴纳房产税的住宅约7万套，缴纳的房产税金额约为3亿元，平均每 套房缴纳房产税4200元左右。按照万分之五的滞纳金计算，每年罚款金额也就800元左右，即使3年不缴税，算上滞纳金也不过17600元，与上海一套房 屋的净值相差甚远。因此，贾康的“3年不缴房产税就充公”的建议根本不具有操作性。

　　2017年房产税能全覆盖吗

　　2011年1月，政府宣布在上海和重庆展开房产税征收试点。如今已经试点3年多，业内外对于这些年的试点意见层出不穷，对于房产税何时全面实施的猜想也从未间断过。

　　贾康在博鳌房地产论 坛上还表示，政府已经明确提出，2016年是全面改革的重头戏，这部重头戏马上就要拉开帷幕。政府将一步一步去推进财税配套改革，而房产税就是重点之一。 他预计：2016年以前财税改革的立法将会加快；到2016年后，各个方面对于财税改革会形成一些共识，并在当年年底之前把房产税加快立法的事定下来；到 2017年，房产税改革将会正式实施。

　　对于这个明确的时间表，业内似乎并不当真。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称：“短期内房地产税没戏，2020年才有可能立法与开征！”上海易 居房地产研究院副院长杨红旭则认为:“推倒限购，扶起房产税！这是建立房地产调控长效机制的重要组成部分，需要一个较长的过程。”

　　事实上，如果房产税要全面开征，至少还要跨越两道门槛，第一道门槛是建立不动产统一登记制度，第二道门槛是推动全国房产的住房信息联网。这两道门槛是房产税全面扩围的基础。

　　今年5月28日，国土资源部已上报《不动产登记条例》 给国务院。该条例原定今年6月底出台，而7月23日国土资源部新闻发言人表示，《条例》“仍正在依法加紧起草制定”过程中。从目前情况看，第一道门槛《不 动产登记条例》还遥遥无期，因此判断房地产税何时全覆盖还为时尚早。

　　法理依据尚存争议

　　房产税是向产权所有人征收的一种财产税。在国外，房产税的税基通常是房屋连同其占有的土地，而非房屋本身。因为长期看，单纯房屋的价值会不断折旧而递减为零。

　　而我国的情况是，无论依照现行的《房产税暂行条例》将非营业性居住用房纳入计征范围，还是参照主要发达国家房产税税制设计重新立法，都存在一个 问题：我国土地所有权归国家所有，土地使用者不具有土地所有权。因此，本应针对房产所有者征收的房产税，如果向不拥有土地所有权，只有“土地使用权+房产 所有权”的房产所有者征收，确实存在一定的合法性障碍。北师大房地产研究中心主任董藩就是持有此观点的代表人物，他也在多种场合与贾康激烈辩论。

　　目前还有一个关于房地产税的争议是“重复征税”。对国有资源使用权收费乃至征税并非没有先例，比如同样的问题也出现在水资源税费改革。关键是房 地产税一旦立法推行，应对现行的其他与房地产有关的税费(土地增值税、营业税、契税、印花税、个人和企业所得税等)进行梳理、减免，避免重复征税。

　　试点并不理想

　　2011年1月28日，重庆、上海两地启动房产税征收试点。目前，试点工作已超过3年，其效果及带来的影响究竟怎样？今年1月份，新华社发布的专题报道很有说服力。

　　新华社披露的数据显示:重庆3年累计征收房产税未超过4亿元；而2011、2012、2013年3年上海个人住房房产税收入分别约为1亿元、2 亿元和3亿元左右，对应的应税住房分别是2万套、5万套、7万套。从上海的数据来看，2011年以来3年累计征收个人住房房产税约6亿元，而这3年上海市 土地出让金都在千亿元规模，其中2013年更是达到惊人的2262.0亿元。房产税与其相比可谓九牛一毛，因此通过房产税来增加地方政府的收入，显然有些 不切实际。

　　此外，在房产税实施之前，还有部分市场人士寄希望房产税的出台能抑制房价。然而，在重庆、上海两地，房产税出台后并未出现数量集中的房屋抛售现象，“房产税一收，房价立降”的观点在现实面前也碰得粉碎。

　　原国家税务总局副局长许善达指出：“2011年开始在重庆、上海试点的房产税已经失败，已经被本届财政部、建设部废弃。”据称，甚至有政协委员 在“两会”期间呼吁叫停上海和重庆试点房产税。对此，贾康并不认同。他表示：“上海、重庆两地房产税试点，首创之功是历史性的，不能简单归于失败，这是不 理性的。”

　　情理并重

　　文/本刊记者 刘畅

　　一项新设立的税收制度，做到“有理”又“有情”，想必就没那么多人反对了。

　　先说“情”。去年2月份，《21世纪经济报道》下属的“房地产研究中心”发布了一篇关于房地产税的主题研究报告。建议“对人均住房建筑面积80平方米以下住宅不征房产税”，并建议决策层在2014年1月1日在全国推广房产税。

　　该文纯属于“研究”范畴，后来在网上广泛传播后“以讹传讹”，变成“房产税新政”。还好各地的记者都比较敬业，做了很多辟谣的报道。不过，平心而论，该研究建议的“对人均住房建筑面积80平方米以下住宅不征房产税”还是颇有合理性的。

　　按现有居住水平，免征门槛放宽到80平方米，基本相当于允许每个家庭拥有两套免税的房产，即相当于从第三套住宅征收房产税。事实上，在城市家庭 中，第二套房往往是改善性需求，也包括一些特殊情况，例如为小孩教育考虑的学区房、城市新人为父母买的养老房。这些需求也具有一定的刚性，房产税政策应适 当考虑这些因素。

　　再说“理”。房产税在某种程度上是对少数较富裕阶层收税，因此必须公平、透明才能以理服人。在美国，房产税的使用是透明的，政府寄来的纳税单据 会详细列明这些钱去了哪里。通常，房产税的大头用于公立学校，约占全部房产税收入的70%~80%，其他方面的用途包括公共图书馆、消防、残疾人援助、老 年人服务等。这种为纳税人服务的意识和透明的纳税制度值得我们学习。

　　相关衔接：

　　重庆版房产税

　　2011年1月28日，重庆市个人住房房产税征收试点正式启动，试点范围为重庆主城9区内存量以及增量的独栋别墅、新购高档商品房、外地人在重庆购买的第二套房，这些住宅将被征收房产税，其税率为0.5%~1.2%。

　　具体征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍 (含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住 房，税率为0.5%；应税住房的计税价值为房产交易价；独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计 税交易价和适用的税率均不再变动。

　　上海版房产税

　　2011年1月28日，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象是上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，以及非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

　　试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%。

　　本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。

　　文/本刊记者 刘畅