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北京房价风险主要是政策风险

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发表于 2015-10-26 16:29 |阅读模式
据报道,南开大学发布了“中国住房消费发展指数体系”,其中“住房价格风险指数”对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估,将深圳和北京列为住房价格风险排名前2位。

其实,住房价格风险因地而异,不同地区的房价风险原因也不相同。比如深圳的房价风险属于供需关系的市场调整风险,鄂尔多斯的房价风险属于房地产严重过剩开发风险,而北京的房价风险则很大程度上取决于政策风险,这也是北京与其他城市最大的不同。
  
我们从观察北京房价的快速上涨就会发现,其实中央政府的集权对北京地区的住房价格产生了很大影响,这主要体现在三个方面:人口增长、土地资源会被非民用用途大量占据、优质教育与医疗资源的不断聚集。而这三点也恰恰是受到政策影响最大的变量。
  
首先,北京人口的持续增长很大程度上与过去一段时间内权力过度集中在中央一级政府有关。当过多的权力,包括事权和财权集中在中央政府手里的时候,中央政府的雇员数量会持续上升,因为其既有大量的工作需要人完成,也有充足的经费保障不必为人员开支而发愁。在发展中国家,中央政府的雇员往往是一国的精英,他们数量的增长虽然在整个人口中占的比例很小,但会产生很强的水波效应。同时政府规模变大、开支的增加也会带来当地第三产业的快速发展,并引起整个首都人口的增长。然而,但中央政府开始推动简政放权时,同时公务员的热门程度也呈现出降温趋势的情况下,也就意味北京的人口快速增长将放缓。
  
其次,过去北京很大一部分土地资源并不是用于民用,不仅各个部委办公需要土地,军队占地和公共用地也是不容忽视的一个部分。统计数据上,北京市人口密度号称不到千人每平米,城六区更是只有每平米7837人。但是这个数据水分很大,一方面城六区中的海淀、朝阳、丰台都有大量的土地在五环之外,有大量的农田、森林,根本不算城镇;另一方面,北京市区内保护文物场所、公共活动场所、部队占地、机关占地,还有已经改制为铁路总公司的占地也占去总面积相当一部分。剩余的土地资源很少,可开发的就更少,土地资源的稀缺带来了这一范围内房价的上涨。而在北京疏解首都职能的政策背景下,土地资源特别是中心地区土地资源的释放将大为改善资源的稀缺情况。
  
再次是医疗资源外迁和教育改革会对过去房价热点地段的价值产生负面影响。一方面是北京市政府已经将大型医院的外迁提上了议程,并开始了紧锣密鼓的新院区建设和对接工作。另一方面是教育改革继续对教育资源分配不均下手,通过教师轮岗制等手段改变义务教育的不公平分配现象。如果改革能够按照既有计划顺利开展的话,那么在十年内学区房等高房价地段房产价值必将迎来一轮暴跌,褪去附加使用价值实现原始价值的回归。
  
北京房价风险最后的政策来源则是房产税改革,从“房姐”被曝光后,北京的大量住房集中在少数人手里的现象就已经引起了政府和社会的关注。而从目前官方透露出来房产税内容来看,以多套房为征税目标的房产税框架已经基本确定,且很有可能实行的是累积制。这样一来,对北京的多套房房主将会是重大杀伤,房价也会产生较大波动。
  
就如同政策的变化带来高端餐饮的萧条,又造成了台历印刷业的纷纷倒闭一样,政策的变化也会对北京的房价产生重大影响。所以,政策风险也就构成了北京房价风险的重要因素。而相对于建设过剩和市场供需关系来说,政策风险无疑是最大的,也是最易变的。因此,一定程度上来说,北京的房价风险要远比深圳大很多,未来北京房地产投资也将进入高风险阶段。

来源:中国经营网 作者:王亚煌

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