地方财政收难抵支 松绑房市成"救命稻草"

万达房地产

被土地“绑架”的财政，仿佛已经选择要“屈服”于土地了。47个实施限购令的城市，截至8月22日，只有11个城市还在坚持不放松。但就在上海传出银行放松贷款条件的传闻时，北京市住建委近日会同地税部门邀请业主代表、相关企业及专家学者等各方代表对普通住宅标准进行了多次的研讨论证，北京市普通住宅标准的调整方案有望于近期出台。

市场观察，之所以出现种种限购放松迹象，更多来源于土地财政增速的放缓。

财政部8月11日发布的数据显示，1~7月累计，全国财政收入8.73万亿元。其中，受房地产市场回落的影响，与房地产相关的税收增速出现下滑。7月房地产企业所得税同比下降15.5%，去年同期，这一指标增长了25.1%。

从增长25.1%到下降15.5%，房地产市场是否回暖直接影响其对土地财政的贡献度？从目前财政的数据看，效果似乎并未显现。

财政健康度成限购放松“底牌”

财政部数据显示，1~7月累计，全国财政收入87300亿元，比去年同期增加6860亿元，增长8.5%。其中，中央财政收入40663亿元，同比增长6%，比预算增幅(7%)低1个百分点。但同期，全国财政支出79410亿元，比去年的同期增加10342亿元，增长15%。

“后几个月受扩大"营改增"导致减税、去年收入基数逐步提高等等因素影响，预计中央财政收入增长仍较困难。”财政部方面对此表示。

依据财政收支规律，下半年均是支出的重要节点。按照财政部的解释，下半年财政收入出现较高增长实属难事，在此背景下收支差或将逐步增大。

对此，中国政法大学财税法研究中心的主任施正文说，从7月份开始，政府预算会有更明确的方案出台，也是财政出现大规模支出的节点，支出增速上涨并不奇怪，重要是如何维持收支差在一个可控范围，避免赤字扩大是需要注意的问题。

显然，目前在地方政府收入中，平均占比超过40%，最高可能达70%的土地出让金成为政府自救的一根“稻草”。

对政府土地出让金贡献最大的指标就是土地的成交情况，当前环境下，地方政府纷纷有条件放松限购条件，也成为变相增加土地财政的一个手段。

记者统计发现，目前在47个限购城市中，只有11个城市没有放松限购，其中北上广深4个城市为一线城市，剩下的南京、银川、兰州、大连、长春、三亚、珠海等7个城市分别属于二三线城市。

但是放松限购是否真正能起到市场放量的效果？

《2014年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，已取消限购的城市中，仅占比四分之一左右的城市住宅价格指数环比上涨，且上涨幅度并不明显，大多保持在1%以内；而大多限购松绑城市呈下降的趋势，下跌最为严重的城市是贵州贵阳，下跌幅度达2.16%；其次是海南海口，下跌幅度为2.04%；部分城市，如天津、无锡、徐州、杭州等的下跌幅度均超1%。

由此可见，限购松绑对房地产行业的影响并没有如想象的那么有力。对比放松限购和尚未放松限购城市的财政收入，已经放松限购的城市并未有大的增速。

从已披露的31个省区市上半年公共财政收入来看，收入总额、同比增速两个指标分化趋势非常明显，尤以西藏最为突出，增速全国第一、总额全国倒数第一，情况类似的还有宁夏、海南、新疆、贵州等省份。

而尚未放开限购的深圳、上海、广州等城市的财政增速远超已经放开的城市，其中，深圳和广州在广东省21个地级市中的财政收入位居第一二。

“限购还应该具体看待，对三线城市而言，大面积放松可以起到市场回暖的作用，进而会增加财政收入，但是对一些城市而言，即使限购持续，财政增速也保持一定水平，由此看出，限购并不是决定政府财政的主要因素，对财政实力雄厚的城市来说，限购更多起到限制城市规模，调节城市功能的手段。”中国指数研究院分析师称。

一线城市成房价观测信号

“市场能否回暖，主要还要看一线城市是否会松绑限购条件。”我爱我家市场部的孔丹说。

8月13日，深圳市规划和国土资源委宣布，将继续实施限购政策，同时要求开发企业严格按照“一房一价”的要求，在价格部门备案销售价格，明码标价对外销售。自2010年10月1日开始，深圳施行限购政策至今已有3年多时间。

此前，传闻深圳将成为一线城市中首先放松限购的城市。消息一出，据深圳中原地产监测，7月28日到8月3日全市一手住宅成交均价为27200元/平方米，环比上周上涨21.91%。

对此，中国社科院财经战略研究院的倪鹏飞认为，下半年一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大。城市住房需求在信贷逐渐宽松的背景下会有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房对商品住房市场冲击影响，购房者观望态度不会有太大转变。

但一线城市在承压经济增长压力之下，适时放开部分条件正成为其激活市场的一个手段。

据悉，北京已经放松了高档住宅的“限价令”。自7月份开始，北京单价4万元/平方米以上的高端住宅陆续放行，而单价10万元/平方米以上的豪宅只要结构封顶，也给予上市。这标志着北京自2013年底以来针对单价4万元以上高端项目的“限价令”正式瓦解。

在2014中国房地产品牌价值研讨会上，泰禾集团的总裁助理、品牌总监沈力男表示，如果北京放开大户型的限购条件，对房企来说将大大缓解库存压力。在他看来，市值1000万~3000万元的住宅产品是市场上去库存非常快的产品，特别是1000万元以内的产品在回笼现金流方面的作用很大，目前如果放开，对房企和地方政府来说都是利好。

“作为区域中心市场的二线城市和热点三线城市的住房市场上，供求均衡逐渐成为这些城市住房市场的主要特征。在限购松绑的作用下刚性需求和投资投机性的需求会有所回升，但整个的住房需求增加有限。单纯依靠放松限购，来增加土地收入的方式不能解决地方政府对资金的需求，下半年房地产市场调整仍将继续，但是主要指标下行或增速回落幅度会有所收窄。”倪鹏飞说。