“空置率”应成房市 调控重要参照系

万达房地产

“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”近日，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示。随后，IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。”IMF连续关注中国住房空置率再度触动了房地产市场的敏感神经。

“中国的房地产市场存在很大问题，一些民众购入多套房产作为投资，造成大量房屋空置。”投资大师、索罗斯基金管理公司创始人乔治·索罗斯早在2005年就曾预言，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年。他猜对了美国，却猜错了中国。是投资大师们错了还是中国的富豪们错了？或许，他们的最大分歧并不在于中国房地产市场是否存在泡沫，而是泡沫将在何时破灭。中国房地产市场泡沫何时破灭仍需时间检验，但中国部分城市的房地产市场出现空置率危机却是不争的事实，作为房地产泡沫的“终极产物”，“鬼城”危机正在三四线城市蔓延——内蒙古鄂尔多斯及二连浩特、江苏常州、湖北十堰等城市均在名单之列。

空置房有多少，空置率有多高？近年来，这个关键性的房地产市场指标，成了说不清、道不明的谜团。此前，住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴曾表示，在我国进行住房“空置率”的调查并不难，只需要在全国重点城市、针对不同档次的楼盘进行抽样调查，就可以得出结果，只是需要投入一笔钱而已。他同时也提醒：空置率太高当然不正常，说明投资和投机过多，但影响房价的因素很多，投资或投机行为与高房价没有直接关系。
记得此前，有一个消息令人震惊，据称国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。尽管随后国家电网立即就此事进行了澄清，国家电网从来没有统计和发布过此类数据。但在当前房价居高不下的现实语境下，高“空置率”和高房价无疑深深刺痛着人们的神经。

长期以来，在房地产市场，如果谈到“空置率”这个词，很多人会觉得这是一个了无新意的话题。但在当下房地产走向再次步入十字路口之时，空置率势必就成为房市调控必不可少的参考数据。因为，无论在什么时候、哪种市场下，房子首先是用来居住的，这是房市存在的必要前提。假如任凭住房大量空置，且空置率数字成为无人知晓的谜，就会制造出刚性需求持续强劲的假象。而在民间游资缺乏其他投资渠道、房价只涨不跌的预期下，投资和投机性的房地产需求，几乎是无止境的。而如果放任房子变成投资品，就会出现开发商囤房抬价、投机者购房待涨的局面。

空置房之所以备受关注，是因为投机和投资者购房既不是为了自住，也不是为了通过出租而获取收益，而是希望能够今后再次出售时获得不菲的投资收益。在土地资源不宽裕的国情下，这些住房既不用来自住，也不进入租赁市场来平抑房价。如此不断扩大的购买力，需要投放多少土地，才能满足人们的投资需求？你能说空置率与高房价无关吗？而这些空置房面临一个二次上市问题，作为房市中看不见的潜在供应，无疑会对房市波动造成不小的压力。由于空置房源最大的特点是不确定性，市场好的时候，投资和投机者都会把房子捂在手中，希望能卖个更好价钱。而如果市场发生趋向性的变化，这些房源就有可能集中涌出，瞬间放大供应量，从而对房地产市场稳定造成伤害。其实，这就很容易解释为何每次房地产调控，城市外围空置率高的区域房价总是率先出现下跌的原因。

住房空置率是衡量房市供求关系和投机程度的重要指标，影响着国家的住房政策和调控方向。从某种意义上看，空置率数据比房价本身更应受到重视。目前，房地产市场正经历着深刻的结构性变化，能否摸清不断变动的房地产市场的“家底”并保持相关信息的公开和权威，关系着房地产调控政策的制定和执行效应。“有了房产税还不够。”早在2011年，全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海在全国两会上提出，房产税并不能代替房产空置税。对此，他提出了房产空置税征收建议，一是对开发商征收增量空置税——对竣工验收后开始销售的商品房，超出30%的空置部分应征收空置税。二是对拥有多套房屋居民征收存量空置税——存量住房可仿照一些国家通过水、电、气、暖的使用情况来判断，如平均实际使用量为应用量的1/4、1/5，即可认定为空置房。

事实上，靠税收调控空置率的高低对房地产市场健康发展具有重大意义：如果空置率高的情况下价格上涨，证明了楼市处于炒作中，应该增加炒作成本；而如果空置率低的情况下价格上涨，则应该增加供应。假如基础性信息缺失或失真，调控政策的“精确性”就会受到影响。只有准确的数据支撑，才能制定科学有效的政策，把多数投资投机性空置房赶进市场，激活闲置的资源，再加上大批保障性住房的供给，房价才有可能真正回归理性。

原标题：“空置率”应成房市 调控重要参照系

吴学安